房产相关

是的，这是免费的。

在房地产评估中，主要分为桌面评估（简易评估）和现场评估两种方式

通过比较周边类似案例和相关物件，在大致3个月内能够卖出的“评估价格”来确定。

● 桌面评估（简易评估）

以周边的挂牌案例、成交案例、公示地价等“价格数据”，

以及土地面积、建筑面积、格局、建造年限等“物件数据”作为参考，

计算出评估价格的方法。由于不考虑景观视野、与邻近土地距离、室内装修程度等因素，

在实际进行详细评定后可能会存在价格误差。

● 现场评估

销售负责人前往现场后进行计算得出査定价格的方法。

“价格数据”、“物件数据”和“现场状况”三个角度进行査定，可以更准确地了解到査定价格。

在您访问时，将查看建筑物和用地情况，并提供详细报告。

此外，您还可以当场向销售负责人提问，从而更具体了解您的房屋销售流程。

售价的调整是可以的。销售人员会根据销售活动情况向我们报告，如果来参观的购买者较少，或者考虑到周边物件的挂牌价格和成交情况后，我们会经常调整价格。

对于公寓的情况，如果有可能将来再次居住（或者亲戚居住等），建议出租，并保持所有权；

但如果没有计划回来，则一般建议出售。

考虑到出租时的空置风险、固定资产税和维修储备金等因素，可能会导致无利润。

此外，随着年限的增长，销售价格可能会低于当前评估价值。

是要出售还是出租取决于您的具体情况和物业状况，因此请向房地产公司咨询以确定哪种方式更为合适。

1. 专属专任媒介契约形式

委托人不得向除本公司以外的宅地建筑交易业者重复委托目标物件的买卖或交换的中介或代理。

委托人不得直接与自己发现的对方签订买卖或交换合同。

本公司将目标物件登记在国土交通大臣指定的指定流通机构名单上。

2. 专任媒介契约形式

委托人不得向除本公司以外的宅地建筑交易业者重复委托目标物件的买卖或交换的中介或代理。

委托人可以与自己发现的对方直接签订买卖或交换合同。

本公司将目标物件登记在国土交通大臣指定的指定流通机构名单上。

3. 一般媒介契约形式

委托人可以向除本公司以外的宅地建筑交易业者重复委托目标物件的买卖或交换中介或代理。

委托人可以与自己发现的对方直接签订买卖或交换合同。

这是指将房屋的买卖价格除以其面积得出的结果。

例如，若买卖价格为2,500万日元，面积为50平方米，则计算如下：

25,000,000日元÷50平方米＝500,000日元（每平方米）

500,000日元×3.3平方米＝1,650,000日元（每坪）⇒坪单价

「納戸」指的是那些在采光和通风方面条件不足的房间。

这是根据建筑基准法规定，未满足采光和通风条件的房间将不被认定为居室的规定而执行。

即使面积超过8帖，但由于采光等方面不足，有些房间也会被视为服务用房。

一坪等于两个榻榻米（帖），约合3.3平方米。

通常我们会经常进行平方米乘以0.3025得到坪的计算，记住这个关系会很有用。

根据每80米的道路距离约相当于1分钟进行换算，不足1分钟的部分按照1分钟向上取整显示。

选择想要居住的地区。

在此过程中，决定重点放在交通便利性、生活环境和发展潜力等方面。

要谨慎规划资金计划。

将借款金额设定为可以轻松偿还的数额。

确定贷款来源。

由于各家金融机构的贷款条件和还款条件不同，请向各金融机构进行确认。

1. 遗产分割

　当有多个继承人（共同继承人）时，遗产分割是将遗产分配给每个继承人的过程。遗产分割中各继承人所获得的继承权的比例，按照遗嘱中指定的继承额确定（《民法典》第902条。以下，仅指某条时，按遗嘱中指定的继承权的比例确定）每位继承人所获得的遗产由遗嘱决定，如果没有，则以法定继承份额（第900条和第901条）为标准。
　然后，为了维护继承人之间的公平，如果有继承人在死者生前已经获得了财产，则将其返还给继承财产（特别利益的返还；第903条第一项）。如果有对继承财产的维持及增加作出贡献的人，因继承财产的贡献而增加的继承财产的增加部分，将进行调整（贡献部分；第904条之2）。具体继承份额是指按照指定继承份额或法定继承份额分配遗产时的百分比，同时考虑特殊利益的返还和贡献的分离。

2. 特别福利

　特殊受益人是指继承人从死者遗赠中获得的利益，或者从死者生前为了结婚、收养或作为生计资本而接受的礼物中获得的利益。如果共同继承人中有特殊受益人，则被继承人在继承开始时拥有的财产价值加上赠与的价值被视为继承财产，法定继承份额为剩余财产根据指定继承部分计算的继承部分扣除遗赠或赠与的价值后的金额，成为该人的继承部分（特定继承部分）（第903条第一项）。例如，如果死者留下的财产为2000万日元，则有两个继承人A和B（各占法定继承权的1/2），A以结婚为目的接受1000万日元的赠与。在这种情况下，继承财产被视为3000万日元（2000万日元+1000万日元），A的具体继承金额为500万日元（3000万日元×1/2-1000万日元）。 ），B为1500万日元（2000万日元～500万日元）。

3．自继承开始起经过10年后的继承分割

　顺便说一句，我国目前有大量的土地所有者不明（据说比九州主岛的土地面积还要大）。对于不明所有者的土地，迫切需要采取对策，因为它会带来公共安全和卫生问题，并且从社会经济角度来看也会阻碍土地的顺利和合理利用。
　所有者不明的土地的许多问题是继承的土地没有划分为资产，也没有由继承人妥善管理。过去，按照特定的继承份额要求分割遗产的期限没有时间限制，如果不分割遗产，继承人也不会处于不利地位，这是导致继承权分割的一个重要因素。继承财产无人看管的情况。
　因此，在2021年4月修订的《民法典》（民法典等部分修改法，2020年4月施行）中，对继承分割的规则进行了修改，继承将在自生效之日起10年后进行。关于分割，规定不适用具体继承份额的规定（第904条之3正文）。如果继承开始10年后分割继承，在确定继承财产分割时，不考虑特殊福利和贡献。
　另外，①继承人在10年期限之前向家庭法院提出遗产分割请求的情况，以及②由于不可避免的情况，继承人在该期限之前的6个月内无法请求分割遗产的情况。 10年期限届满。如果继承人有理由不能继承遗产，如果继承人在该理由消失后6个月内向家庭法院提出分割遗产的请求，存在时，应考虑具体继承份额（第904条第3款同条第1项、第2项）（图）。

四。概括

　很多房产交易都是以继承的发生为触发点而进行的。房地产经纪人不是继承方面的专家，但由于他们是房地产交易方面的专家，因此需要对继承有足够的了解。根据2020年4月生效的现行《民法典》，对多项规则进行了修订。我们想借此机会回顾一下有关继承的最新规定。

这次的重点

●特殊福利是指继承人从被继承人的遗赠中获得的福利，或者是在生前为了结婚、收养或作为生活资本而从被继承人那里收到的礼物。
●如果共同继承人中存在获得特殊受益人的人，则该继承人可以具体获得的继承份额（特定继承份额）为： ② 根据法定继承份额和指定继承份额计算继承份额； ③遗产份额中的遗赠/赠与。按扣除遗产价值后的剩余金额计算
●但是，在继承开始10年后进行的继承分割，不适用上述方法①～③，被继承人的遗产将按照法定继承份额或指定继承份额进行分割。

Family House是一种以家庭为主要受众群体的住宅类型，其特点和优势如下：

1. **宽敞的空间：** Family House通常设计有更大的室内空间，以适应家庭成员的需求。

    这包括多个卧室、客厅、餐厅和娱乐区域，为每个成员提供充足的私人和共享空间。

2. **家庭友好设计：** 这种住宅类型通常考虑到家庭成员的舒适和安全。

    家庭友好设计包括更多的储存空间、耐用的材料、易于清洁的地板以及可能的安全设施，如扶手、防滑地板等。

3. **多功能性：** Family House通常具备多功能性，可以满足不同的家庭活动和需求

4. **私人空间：** 每个成员都可以有自己的卧室，促进个人隐私和独立性。

    这对于家庭成员的发展和成长非常重要。

5. **户外空间：** 一般情况下，Family House会有后院或花园，为家庭成员提供户外

  休闲和娱乐的机会，有利于户外活动和亲近大自然。

6. **社区环境：** Family House通常位于居住区，有稳定的社区环境和邻里关系。

    这可以为家庭提供安全感，并促进社交互动和社区合作。

7. **长期投资：** 对于购房者来说，Family House通常被视为一项长期投资。

  随着时间的推移，房产可能会升值，成为财务稳定的一个方面。

物品选择的条件还没有确定。应该从哪里开始决定呢？

首先，您是否可以再次缩小您希望的优先级？例如，是优先考虑通勤或购物便利性，还是应该考虑孩子上学的方便程度？或者是优先考虑房屋面积和布局，还是自然环境的好处等等。建议您与家人再次商讨并确定选房的优先级。我们希望您能够找到一所充满了所有想法和愿望的美丽住宅。

这个法律的正式名称是“促进住宅质量保障等相关事项的法律”。根据这个法律，建筑业者被要求为新建筑物提供10年的保修。也就是说，如果您购买了一套新房，在基本结构方面存在缺陷，那么在接下来的10年内可以免费得到维修。相比以前，现在我们有一个更加安心的环境来购买新房。

一般来说，由于工程延误而产生的费用由新建筑公司承担。在签订合同之前确认保证内容（如当前支付的租金等），并在合同中明确写入，这样可以放心。

共同购买房地产时，通常根据出资比例来确定持分。例如，夫妻一起购买的情况下，如果出资比例为2:1，则持股比率为2/3和1/3。但是，在某些情况下，出资金额可能不明确。例如，双方都工作但只有一方的收入用于生活费而另一方则存款的情况等。在这种情况下将按照所得额进行分配。

物件的所有者（卖方）委托中介销售房地产是＜仲介＞。在通过房地产经纪人进行购买物业时，需要支付中介费用。如果物业所有者直接向买家出售不动产而不通过中介公司，则称为＜卖方＞。

虽然需要支付中介费用的代理物品看起来有些昂贵，但通常情况下，在＜卖方＞直接销售的情况下，预先将销售成本等加到价格上是很普遍的。无法一概而论哪种更优惠。

首先，重要的是要决定地+楼+杂费的多少。如果总预算是3000万日元，包括杂项费用200万日元和建筑费1800万日元，地价就是1000万日元。大部分情况下都是用房贷，但如果自己能有一定的资金准备的话，还贷会比较容易

想要出售房屋的人在自己居住的情况下出售的情况很多。基本上，似乎有很多改造是自费完成的。当房产中介成为卖方并出售房屋时，有很多房产是经过装修的，但在这种情况下，装修费用一般会加到房价中。我觉得个人卖家改造自己的房子然后挂牌出售的情况比较少。

首先，在购买物件后，大约3至4个月后，买方将收到不动产取得税纳税通知书兼缴款书。但是，根据建筑年限和建筑面积等因素，可能会获得减免税的情况，并且有时也可以享受不动产取得税免税（零）的情况。从购买之后的第二年开始，每年5月左右都会寄送固定资产税和城市规划税缴款书。对于公寓来说，还需要每月支付管理费和修缮储备金。此外，有时还需要支付自治会费或町会费。

市街化区域是指在未来大约10年内，计划优先推进城镇建设的区域。而市街化调整区域则是指规定了在当面抑制促进城镇建设的开发的同时进行调整的地区。需要注意的是，在市街化调整区域内，除非满足一定条件，否则基本上不能建造住宅等物业。

建筑密度是指建筑物的建筑面积（通常为一楼的地板面积）与土地面积之比。容积率是指建筑物总建筑面积与土地面积之比，例如，在占地200平方米、建筑密度50％和容積率100％的情况下，建筑面积上限为200平方米×50％= 100平方米，总延床面积上限为200平方米×100％= 200平方米。

公寓通常位于离火车站比较近的位置，因此如果您注重生活便利性，则推荐选择公寓；如果家庭成员较多，则建议选择布局更大的独栋别墅。

根据您的预算，我认为选择新房或二手房都是不错的选择。在我们附近的地区，例如泉南市和阪南市，新建独栋住宅价格大约在2000万日元至2800万日元之间。如果选择二手独栋住宅，则价格从400万日元左右开始；如果选择二手公寓，则物件价格从300万日元左右开始。当然，很多客户希望购买新房屋，但过度投资于住房也并不明智。我认为每天的生活更加重要。

据说未公开物件是指没有在房地产门户网站或房地产信息杂志上刊登的物件，或者没有被Rainz（国土交通大臣指定的不动产流通机构）注册的物件。为了向客户展示其介绍速度和稀有价值，这经常被用作销售谈话。但请冷静判断，不要着急行事。此外，请仔细考虑该物业，并注意其他公司也可能处理同一物业。

好像有这样的案例，比如“我很喜欢A公司介绍的楼盘，但后来对A公司销售人员的反应产生了不信任感”。如果是市场上的房产，很多情况下两家公司一般都可以处理。选择经纪公司和选择房产一样重要。如果您支付相同的经纪费用，您应该选择一家您可以信任的公司。仅仅因为您被介绍到一处房产并不意味着您必须从该公司购买。选择一家您可以信任的公司。

除了新建的独栋别墅、新建公寓以外的二手公寓、二手独栋别墅和土地，通常需要支付中介费。除了中介费之外，如果使用住房贷款，则还需支付以下各项费用：

- 住房贷款事务手续费

- 贷款保证金

- 火灾保险费

- 登记、抵押设定费用

- 向司法书记支付的服务费

- 印花税

- 固定资产税、城市规划税结算金额

抵押设定费用会因借入金额等而有所不同，登记费用也会因不动产评估而异，但大约需要物业价格的7％左右作为各种杂项支出。

这不是真的。本文件是表明您的购买意向并获得谈判权的文件，因此如果您在提交后不得不拒绝合同，如果在合同之前，您可以撤回申请而不会受到任何处罚。但应避免在购房意向尚未明确的阶段写申请书压楼。

是的，我们建议联系多家房地产中介。有些房产信息是各公司共享的，有些房产是各公司独立拥有的。你应该不遗余力地联系尽可能多的房地产公司。您可能会在下一个电话或电子邮件中找到您想要的房子。

经纪商可从买卖双方收取的经纪佣金上限如下。

• 金额低于 2,000,000 日元（5/100）+ 消费税

• 金额超过 2,000,000 日元但不超过 4,000,000 日元 <4/100> + 消费税

• 金额超过 4,000,000 日元（3/100）+ 消费税

*如果交易价格为 400 万日元或以上，则（“价格 x 3%”+ 60,000 日元）+消费税的金额将与上述公式计算的金额相同。

我总结了“一间房”和“一栋楼公寓”的区别。

如上所述，如果您投资一套单间公寓，而该房间有空房，则租金收入为零。
在一栋楼的公寓的情况下，有多个房间，所以即使一个房间空置，它也可以被另一个房间覆盖。是。

当然，如果你投资了一套单房公寓，长期空置是一个大问题，可以动摇稳定的房地产管理。但是，即使只投资一个房间，如果缩短本来就是问题的空置期，并防范空置风险本身，空置就不是问题。
但是，要做到这一点，它必须是一个位置优越、租金需求可以预期的单居室公寓。而且，即使出现空缺，只要有空缺保证就可以放心。

还有，如果比较“一共10个房间的公寓”和“一共10间单间公寓，每间公寓一个”，哪个更能降低空置率？事实上，一室公寓中的10个房间可以降低空置的风险。原因是位置。

由于 10 套公寓集中在一块土地上，万一附近新建公寓并且租金需求减少，自然会影响到所有 10 套公寓。

然而，就单间公寓而言，每个房间都位于单独的一块土地上，因此即使附近建造了新的公寓楼并且租金需求下降，所有房间也不会受到影响。

换言之，如果是地段较好、有出租需求且有空置保障的单房公寓，就有可能充分应对空置风险。这意味着可以降低空置风险。”

小心互联网上宣传的房产。
首先，互联网上的房产可能是未售出的房产，通过面对面的介绍无法找到买家。本来，如果房产有吸引力，就应该先卖掉，然后再发布到互联网上。另外，如果是被高收益吸引而购买的房产，即使是老房子，也可能没有足够的维修储备金，购买后立即进行大规模维修，导致费用高昂。 . 在某些情况下，他们拖欠行政费用。当然，选择楼盘的标准因人而异，但对于在网络上停留时间较长的楼盘还是要格外小心。

为了重建，需要业主的同意和4/5或更多的投票权。

即使是相同的公寓投资，单间公寓和家庭型公寓之间获得重建许可的难易程度也有所不同。

在大多数家庭式公寓中，业主和居住者是同一个人。
这意味着您住在房主购买的公寓里。
在这种情况下，据说随着年龄的增长，很难获得重建的同意，因为大多数人已经老了，“对生活环境的变化持消极态度”。

另一方面，如果是单间公寓，我是作为投资购买的，因为我自己不住在里面，所以生活环境没有变化。
相反，如果重建能够获得新的资产，应该会有更多人赞同重建。

此外，即使您不同意重建，您也可以将您的所有权权益出售给开发商，因此无论哪种方式都不是坏事。

但是，它有一个条件。
您拥有的单间公寓是否是开发商重新开发的有吸引力的区域。

这是因为前提是它将成为一个可以预期 40 或 50 年后租赁需求的热门地区。

就算是旧楼，只要管理得当，地段好，也能保住租客。

例如，日本第一座私人公寓“Yotsuya Corporus”。
它于 1956 年批量出售，并作为活跃的公寓运营至 2017 年，即建成后 60 多年。

然而，虽然有这样的公寓，但如果你走到郊区，你可能会看到已经腐烂变成幽灵的木制公寓。

即使在东京市中心，也有不少楼龄超过 50 年仍在运营的公寓，但也有仅用了 10 年左右就被居民忽视的物业。

为了继续成为一个有吸引力的财产，即使在它的年龄之后仍然吸引租户，

“物业管理”和“物业定位”

这两个很重要。

如果建筑物管理得当，可以长期保持建筑物的价值。

根据维修计划进行定期维修和日常维护，将保持物业的价值，即使建成多年，也将继续成为吸引租户的物业。

反之，如果管理马虎，十年后就会失去租户的兴趣。

除了保持房产本身的价值外，选择地段好的房产也很重要。这里所说的“位置好”，并不是说物业一定要在车站步行3分钟以内。选择东京23区的房产很重要，预计未来年轻人将继续涌入该区。

即使建筑物本身正在老化，具有竞争力的位置也将使租户更容易获得。

这样一来，如果精心管理地段良好的房产，即使经过 40 年或 50 年，也有可能确保租户。此外，即使在 60 或 70 年后，通过适当的维护，该物业仍能继续吸引租户。

与 10 年前相比，东京的公寓价格确实上涨了。没有人知道未来的价格会是多少。不过，
如果能买到，预计早点开始投资会更有优势。原因有以下三点。

理由1 可靠的租金收入和资产扩张效应
未来房价是否会下跌不确定，但如果开始投资房产，肯定会收到租金收入。
例如，以每月实得工资为7万日元的公寓为例，租户继续居住的话，年收入肯定是84万日元。考虑的期限越长，比如两年或三年，利润损失就越大。

即使是贷款购买的房产，也可以从租金收入中偿还贷款，资产稳步增长。本金偿还以每年 40 万日元或 50 万日元为单位进行，资产相应增加。
我不知道楼价会不会跌，但如果你投资，你可以期待这么多的收入。

理由2 现在是贷款的最佳时机
融资环境空前得天独厚。
我们的合作伙伴金融机构的借款利率处于历史低位，约为 1% 至 2%。通过长期贷款，可以从租金收入中支付大部分贷款还款额。有些贷款允许您从零首付开始。过去，有时需要 3% 的高利率和 30% 至 50% 的自有资金。
同样重要的是要考虑由于您的健康或财务状况发生变化而无法使用贷款的可能性。
投资贷款的融资条件不仅包括年收入和就业地点，还包括健康状况。即使您现在健康，也不能保证您将来会健康。此外，由于工作变动、减薪和重组导致经济状况发生变化，未来可能无法获得贷款。
此外，投资贷款有团体信用人寿保险，因此即使发生意外，剩余的债务也会被还清，死者家属也可以在没有贷款的情况下离开公寓。一些团体信用人寿保险产品即使被保险人被诊断出患有癌症也能偿还未偿债务。

原因3 二手工作室稀少~再也不会遇到同样的房产了~
东京23区车站步行10分钟以内的二手工作室非常稀有，如果找到符合条件的房产，应该买给
东京租房需求稳定，未来收入稳定可期。因此，它非常受投资者欢迎，东京地段优越的房产很快就能找到买家。
在过去的十年里，东京的二手工作室市场翻了一番。
这就是为什么越来越多的人希望通过投资房地产来为未来的退休做准备。只要对养老金的担忧仍未解决，这种趋势可能会持续下去。
在越来越受投资者欢迎的同时，东京的一室公寓供应量正在下降。
东京 23 个区的每个市政当局都制定了条例来规范工作室公寓的开发，使得免费开发和供应成为不可能。由于缺乏新供应，有限的二手工作室越来越受到关注。

东京是日本资产价值最高的地方。
房地产的资产价值是房产的使用价值，即房产的盈利能力。
东京每年有近7万名15岁至29岁的年轻人从其他都道府县移居，其中劳动年龄人口（15岁至65岁）的比例在人口中最高，而且单身家庭也在增加。租金需求稳定，空置风险小，收入稳定。
此外，东京站周边、新宿周边、涩谷周边、品川-高轮Gateway等东京都各地都在进行再开发。
与其他大都市地区相比，东京的房产价值和租金因时间流逝而下降的速度是最低的。
随着人口和基础设施的不断发展，东京的资产价值有望继续增长。

当然，定期存款是有保证的，所以风险越低越好。另一方面，定期存款利率约为0.002%，因此即使委托100万日元，每年的利息收入也只有20日元。
另一方面，公寓投资虽然存在“空置风险”、“拖欠风险”、“利率上升风险”等风险，但预计实得收益率为4%左右，收益高。
此外，仅以定期存款准备退休时，必须考虑长寿风险。

退休时存一定的钱，退休后靠这些钱过活，这就是典型的退休生活。然而，退休后的生活又要为积蓄日渐减少而忧心忡忡，所带来的精神负担是无法估量的。
就算你有1000万日元的积蓄，如果你每个月的养老金收入只有20万日元，估计大多数人也能靠不到20万日元生活。换句话说，即使人们在为晚年存钱，但大多数人应该将他们的生活水平维持在他们领取的养老金的范围内。

您永远不知道自己什么时候会生病，而且有时您可能需要一笔钱。因此，除非您有大量储蓄，否则您花钱时不应该担心自己有多少钱。

没有经济来源，即使有积蓄，夫妻俩退休后也很难随便出国旅游或泡温泉。

公寓投资呢？当然有风险，但与定期存款的主要区别在于它们是产生现金的实物资产。与定期存款不同的是，它每个月都会产生“租金收入”的果实。如果你真的需要很多钱，卖掉它。

例如，以2200万日元的二手工作室为例，带回家的收益率约为3.8%，因此每月可以获得6万至7万日元的租金收入。如果你有3套一居室，大约20万日元，再加上20万日元的公共养老金，大约40万日元，可以过上舒适的生活。你每个月都会有稳定的收入，所以你可以用光它。

而且，房地产之所以强劲，是因为有实际需求。在人类生活不可或缺的“衣食住”中，唯一具有资产的财产就是不动产，也就是“房”。无论经济衰退持续多久，居住的地方都是必不可少的。房地产需求旺盛。这是其他金融产品所没有的公寓投资的独特之处。

在这里，您可以看到开始投资公寓的业主自己并没有极度害怕风险，在充分了解风险的基础上思考如何采取对策的经验。

公寓投资绝对是一个有效的投资目的地。

当然，股票和 FX（外汇保证金交易）有时可以产生巨大的利润。

但股票和外汇交易是否有可能产生长期稳定的回报？
肯定有很多人在雷曼震荡和汇市波动中蒙受了巨大的损失。

股票和外汇有高回报，但也有高风险。

投资公寓不能像股票和外汇那样产生明显的巨额利润。
实得收益率也集中在 4% 左右的房产上。
但是，如果您投资公寓，则有可能“长期”和“稳定”地增加利润。如果在未来人口不会减少的可靠区域购买可靠的房产，那么房地产价格减半或租金减半是不可想象的。

另外，针对空置、租金下降、拖欠、地震等风险，选择租赁需求稳定的东京的房产，选择可靠的租赁管理公司作为合作伙伴，招租能力强。还有风险对策，比如选择抗震的属性，符合新的抗震标准。

股票和外汇的收益会受到无法控制的不可预知因素的影响，而公寓投资则可以预测风险并采取对策。

此外，如果您贷款购买房产，您将获得团体信用人寿保险，因此如果您发生意外，贷款上的剩余债务将消失，您可以将房产留给您的家人而无需贷款。这是在股票或外汇中找不到的公寓投资的独特特征。

公寓投资不是像股票和外汇那样的“盈利故事”或“好故事”。然而，这是一项可靠的投资，可以长期赚取稳定的收入，风险较小。

以盈利能力来选择房产时，选择“二手”房产是一个大前提。

新楼盘的价格是由销售公司的情况决定的，例如土地的购买价格和促销费用。另一方面，二手房基本上是由买卖双方的便利性决定的，即市场原则。
事实上，我司推出的10年以下二手单房均价约为同期同区域新建公寓售价的70-80%。

此外，目前新建单房公寓的实际回报率约为 2%。就二手单房公寓而言，实际收益率约为 4%，与新房相比，可望获得更高的盈利能力。 二手单间公寓作为投资标的可以说是极具吸引力的产品。

但是，仅根据收益率来判断选房是危险的。

农村地区的老公寓和共管公寓的收益率达到 10% 或更高并不少见。这些房产在购买之初可能收益很高，但由于是土地投资，租金需求不大，难免空置时间变长，租金下降。
更高的收益意味着更高的风险。投资公寓是一项长期投资。为了获得长期稳定的收入，公寓投资成功的最佳方式是 在租金需求稳定的东京选择公寓类型的工作室而不是公寓。

二手房产比新房产更便宜，收益率更高。
但是，无论二手房的收益率有多高，如果是不符合新抗震标准（1981年）的房产，或者位于农村地区，地震和空置的风险就会增加，所以最好避免它。好。
此外，如果是二手设备，运行状态一目了然。请不仅检查小册子等资料，还检查网站。您还可以查看周围环境、到最近车站的感知距离以及入口的清洁状况。
如果你确认了这些事情，并且你能对收益感到满意，就可以认为是没有错误的投资。

就像房屋贷款一样，投资贷款附带团体信用人寿保险。
万一您发生意外，贷款将被还清，您将能够为您的家人留下一笔无债收入的财产。公寓投资不仅是一种资产管理手段，更是一种可以保障家庭未来生活的优秀产品。

此外，团体信用人寿保险是字面意义上的“团体”订阅，因此与一般人寿保险不同的是，需要支付的保费金额不会因投保年龄而改变。例如，在一般人寿保险的情况下，30 岁和 50 岁的人每月的保费相差约 3 倍，但团体信用人寿保险的情况下，30 岁和 50 岁的人的保费会有所不同。金额保持不变。

对于可以使用贷款的工作一代来说，使用团体信贷投资公寓是一种极好的投资方法，他们可以用少量自有资金将财产留给家人。

我不能告诉你细节，因为我不知道你正在考虑购买的房产的细节，但目前在市中心很难找到收益率为 8% 的房产。

有问题的财产有三种可能的情况。

(1) 显示的收益率是
根据名义收益率计算的。这称为“表面产量”。
在考虑收益率时，需要使用实际收益率，即租金收入减去管理费用等费用。

(2)
房产的年龄是多少？您考虑的房产是什么时候建成的？小心太旧的属性。尤其是1981年以前建造的房产，是按照旧的抗震法建造的，所以不得不说地震的危险性是非常高的。也有可能是房产本身没有得到很好的维护，正在老化。

(3) 位置
正如我前面提到的，目前很难在东京市中心找到收益率为 8% 的房产。一种可能的情况是该物业位于农村或郊区，而不是可以预期租赁需求的市中心。在这样的地段，未来的租赁需求无法预期，也难以实现初期收益。
无论如何，在选择房产时，不仅要考虑“收益率”的标准，还要考虑未来的租赁需求是否可期，收入是否稳定。

投资公寓大致可分为两种类型：泡沫期物业和新建物业。
泡沫期房产的情况下，浴室和厕所设置在同一位置，但新建房产的情况下，浴室和厕所是分开的，并安装了全天候储物柜和监控摄像头。

与其他投资产品相比，公寓投资具有稳定的盈利能力，是极具吸引力的投资目的地。
请参阅下表，了解与其他投资产品在 5 个指标上的比较。

就算是旧楼，只要管理得当，地段好，也能保住租户。

例如，日本第一座私人公寓“Yotsuya Corporus”。
它于 1956 年批量出售，并作为活跃的公寓运营至 2017 年，即建成后 60 多年。

然而，虽然有这样的公寓，但如果你走到郊区，你可能会看到已经腐烂变成幽灵的木制公寓。

即使在东京市中心，也有不少楼龄超过 50 年仍在运营的公寓，但也有仅用了 10 年左右就被居民忽视的物业。

为了继续成为一个有吸引力的财产，即使在它的年龄之后仍然吸引租户，

“物业管理”和“物业定位”

这两个很重要。

如果建筑物管理得当，可以长期保持建筑物的价值。

根据维修计划进行定期维修和日常维护，将保持物业的价值，即使建成多年，也将继续成为吸引租户的物业。

反之，如果管理马虎，十年后就会失去租户的兴趣。

除了保持房产本身的价值外，选择地段好的房产也很重要。这里所说的“位置好”，并不是说物业一定要在车站步行3分钟以内。选择东京23区的房产很重要，预计未来年轻人将继续涌入该区。

即使建筑物本身正在老化，具有竞争力的位置也将使租户更容易获得。

这样一来，如果精心管理地段良好的房产，即使经过 40 年或 50 年，也有可能确保租户。此外，即使在 60 或 70 年后，通过适当的维护，该物业仍能继续吸引租户。

东京是日本资产价值最高的地方。
房地产的资产价值是房产的使用价值，即房产的盈利能力。
东京每年有近7万名15岁至29岁的年轻人从其他都道府县移居，其中劳动年龄人口（15岁至65岁）的比例在人口中最高，而且单身家庭也在增加。租金需求稳定，空置风险小，收入稳定。
此外，东京站周边、新宿周边、涩谷周边、品川-高轮Gateway等东京都各地都在进行再开发。
与其他大都市地区相比，东京的房产价值和租金因时间流逝而下降的速度是最低的。
随着人口和基础设施的不断发展，东京的资产价值有望继续增长。

在比较家庭式公寓和单间公寓时，单
间公寓在“收益率”、“装修成本”和“空置期”方面被推荐为投资物业。

理由1 ≪低收益≫
家庭型二手公寓的情况下，即使是东京的二手公寓，价格超过4000万日元的情况也不少见。而且你无法获得与高价格相称的高租金。即使价格比单间公寓高出一倍或三倍，租金也不会增加一倍或三倍。因此，与单房型相比，收益率仍然处于较低水平。
如果是家庭式公寓，如果实得收益率为 2-3% 会更好。

原因2 ≪装修
费用昂贵≫ 另外，瓶颈是装修费用昂贵。
房间大小和单房型不一样，不仅装修费用高，而且房间多少空调也是主流，装修费用也不是离谱的。
改造一室公寓的费用低至数万日元至10万日元，但家庭型公寓的改造费用超过30万日元的情况并不少见。

理由3 ≪空置期长≫
家庭户型的话，除了装修费用高，装修完成需要2个多星期。此外，与单间型不同，客户不太可能不检查房间就决定入住。
首先，除非有严重的问题，否则你不会在几年内搬出，你会在长期居住的前提下决定一个房间，所以决定一个房间需要时间。房间。

理由4 ≪购买者增加≫
不到1%的超低利率，增加了公寓购买者的数量。家庭式出租物业往往设施较差，用户觉得可以以与月租相同的负担住到更高品质的房间的好处而购买物业。

此外，即使您说将来会与家人一起使用公寓，但由于家庭结构和生活方式的变化，您将无法使用最终购买的家庭型公寓。财产。你可以 当您购买房产时，您必须选择它作为投资目标。
说到房地产投资，大的（家庭型）可以小的（一房式）。

以盈利能力来选择房产时，选择“二手”房产是一个大前提。

新楼盘的价格是由销售公司的情况决定的，例如土地的购买价格和促销费用。另一方面，二手房基本上是由买卖双方的便利性决定的，即市场原则。
事实上，我司推出的10年以下二手单房均价约为同期同区域新建公寓售价的70-80%。

此外，目前新建一居室公寓的实际回报率约为 2%。就二手单房公寓而言，实际收益率约为 4%，与新房相比，可望获得更高的盈利能力。 二手单间公寓作为投资标的可以说是极具吸引力的产品。

但是，仅根据收益率来判断选房是危险的。

农村地区的老公寓和共管公寓的收益率达到 10% 或更高并不少见。这些房产在购买之初可能收益很高，但由于是土地投资，租金需求不大，难免空置时间变长，租金下降。
更高的收益意味着更高的风险。投资公寓是一项长期投资。为了获得长期稳定的收入，公寓投资成功的最佳方式是 在租金需求稳定的东京选择公寓类型的工作室而不是公寓。

与其拘泥于铁路沿线地区，不如选择靠近东京大型航站楼的地点，是通过房地产投资获得长期稳定收入的关键。
热门铁路线的租赁需求高于其他地区，因此房地产投资的最大风险空置风险可以得到抑制，因此非常具有吸引力。

此前，据说“JR山手线”、“JR中央线”、“东急东横线”、“东急田园都市线”是比较热门的线路。

然而，最近，不仅据说一直很受欢迎的沿线线路，其他前往市中心交通便利的线路也越来越受欢迎。

例如，东西线的门前仲町站、木场站、东阳町站等约10分钟即可到达大手町的车站很受欢迎，而且studio公寓也越来越多。

事实上，在我们公司管理的东京23区，如果是距离车站10分钟以内的出售型单房公寓，无论线路如何，大约一个月就可以消除空缺。

如果不走大众化路线，空缺就无法及早解决。
如果死守在铁路沿线地区，就会耽误置业，失去赚钱的机会。
无论品牌线的位置如何，都可以通过选择考虑位置和通往大型航站楼的通道的物业来进行充分降低空置风险的投资。

在考虑二手财产的年龄时，您应该注意某些事项。
1981年（昭和56年）《新抗震设计法》施行后选择房产。
新抗震法的前提是，即使发生烈度6级以上的地震，房屋也不会倒塌。

需要注意这一点，根据投资目的选择“新房”或“泡沫期房”。
如果是老房子，收益率比较高，但另一方面，浴室和厕所是一起安装的情况也很多，而且在没有自动锁等设施方面设施较差。
另一方面，如果楼盘较新，可能设施齐全，但楼价高，故有回报率低的缺点。
总的来说，并不是说长了就不好，短了就好。
重要的是要确定每一个的特征并选择适合您目的的属性。
此外，无论建筑物的年龄如何，重要的是事先彻底检查建筑物管理的状况。
大规模维修工作是否有系统地进行，维修储备金是否已妥善拨备，管理费有无拖欠等，须留意。

重要的是提供良好的居住环境，这样居民才能尽可能长时间地呆在房子里。

具体来说，“引入高速互联网线路”、“如果物业没有洗衣机存放空间，应安装新的洗衣机存放空间”，以及可以应对突发事件的“24小时呼叫中心”设备故障和不可预见的情况。]，以及“为邻居解决噪音问题”。

但是，租户搬迁的前三位原因是“转让”、“结婚”和“购房”，这些都是业主无法控制的外部因素。

目前的情况是，因设施、楼宇管理、租金设置等物业本身不满意而离开的住户出奇的少。

这样一来，搬出的原因大多是由业主无法控制的因素决定的，所以首先营造业主可以控制的“良好居住环境”很重要。

然而，无论你为住户提供多少良好的居住环境，都没有必要进行大规模的改造，例如将浴室和厕所从三分单位分开。如果有符合租金设定的设施和环境就足够了。

这是因为，正如我之前所说，大部分搬出是由租户的方便决定的。

然而，大规模改造也是设定更高租金、应对不同租户需求和获得竞争力的一种方式。

此外，重要的是及时进行招聘活动和装修，以便下一位居民可以在您搬出时立即入住。