详解 : 日籍永驻贷款0首付

在日本生活的华人,拿到永驻或者加入日本国籍之后,如何0首付全额按揭贷款买房?在此,我们要安利一款日本的住宅贷款金融产品:flat35。

1 什么是flat35 ?

flat35,flat 是平坦的意思,35就是35年,简而言之,就是这个住宅贷款可以贷35年,期间利率固定不变。

flat35是由日本政府的住宅金融支援机构和民间的银行或者信贷机构联合起来发行的一款金融产品。主要是为了帮助日本普通工薪阶层买个人的第一套住宅而由国家推行的一种住宅贷款补贴。

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基本上只要是日本国籍或者永驻,有一份正当的工作,即使刚转职没多久或者现在只是在做兼职,从事的工作只要不是违法的,都是可以利用flat35贷款来购入自己的第一套住宅,只是根据每个人不同的年收收入,能贷款的金额有差别而已。

flat 35主要考察的是两点,一个是客户年收多少以及房子本身是否符合flat35贷款的基准。收入的稳定性 就职的公司规模  就职时长这些不是flat35贷款注重的考量因素。

一句话总结:不考察收入的稳定性,只考察收入多少。

                           2     flat35利率是多少?

好,我们前面说了,这种住宅贷款执行的是一个35年固定利率的政策。但是你不同时期去申请这个贷款,它的利率是又在变化的,每个月都会出一个最新的利率出来。

比如这个月利率是大部分民间金融机构给的1.24%

那么flat35执行的35年不变利率是以哪一个月的利率为准呢?以客户最后跟银行签订贷款合同的那个月的利率为准(贷款合同日本叫金钱消费貸借契約)。比如有可能客户这个月申请的flat35贷款,银行需要审查一段时间,所以很有可能下个月客户才能跟银行签订贷款合同,则签约的那个月的月利率是flat35的不变利率。

flat35贷款利率不是以客户申请贷款时的月利率为准,而是以客户跟银行签订贷款合同时的月利率为准。

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你看flat35自发行以来的利率推移,十几年前是在2.5%左右的利率水平。历史最低是在2019年9月,利率是1.11%,而且这还是包含了团信的利率。(团信是客户在申请住宅贷款时需要加入的团体信用生命保险。万一客户遇到不幸或者遭遇其他事情导致没有能力偿还贷款时,则剩下的贷款由团体信用生命保险偿还,但是房子则由亲属继承。)

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那为什么要特别指出来不变利率这一点呢?因为去年9月我们做过一个案例:9月份有一个客人开始申请flat35贷款,我们当时告诉客人9月的利率是1.11%,是史上最低。接下来我们帮客人递交材料并且客人通过了审核。可跟银行签贷款合同时是10月份,10月份的利率变成了1.17%。客人和银行签订契约的时候,我当时也在,给客人解释了之后,客人非常生气。虽然最后客人签还是签了,但是签了之后说我们是诈骗团伙。

我在这里声明下,我们是合法做生意的。银行贷款原则上是客人自己搞定,我们辅助帮客人做贷款,但并不具有决定银行利率的权限。

3  有更低的利率吗

言归正传,由于安倍政府实行宽松低利率货币政策,目前的flat35利率也是处于历史低位,其实是一个很好的利用国家贷款补贴褥羊毛的时机。而且还有一种可以更大程度降低贷款利率的方法,就是

所谓flat35 S。

S是就是针对部分优良住宅,贷款利率在前10年或者前5年在基准贷款利率之上,再降低0.25%。比如这个月flat官网给的是1.24%的金利,然后降低0.25%就变成1%的贷款利率。

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那怎么知道自己能否得到前五年或者前10年特别优惠的利率呢?

要看准备购入的房子的適合証明書。

適合証明書是flat 35贷款要求必须提交的一份关于这个房子建造的技术基准和性能的证明书。

证明书上面有フラット35S的基准适用这一栏,如果这一栏里写的是金利Aタイプ,那么就是10年贷款优惠;如果是金利Bタイプ,那么就是5年贷款优惠。

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那判断A还是B的主要依据是什么呢?主要依据是房子的耐震度以及建筑材料的环保度,房子被居住期间能比较耐久坚固,还能节省能源。这是国家为了改善住宅品质而做出的一个引导性的行为。

4  能贷多少金额

当然,flat 35带有国家补贴的性质,相当于是政府给国民的一个住宅福利。所以flat35要求的条件比一般银行的住宅贷款要求的条件要宽松许多。譬如跟三大都市银行的住宅贷款审核要求进行对比,三大都市银行要求:年收XX以上,最低首付20%起,就职公司大手公司,就职至少3年以上,最长贷款到70岁,要社会保险等;而flat35这里就变成,无年收要求,100万或者200万的年收都可以贷款,夫妻如果都是日籍永驻,可以把两人年收合起来一起计算,最长可以贷到80岁为止,刚转职或者刚就职也是可以贷款,没有社会保险,就是国民健康医疗保险也可以申请贷款(但是具体要以每个跟国家合作的银行为准,有些是要社会医疗保险,有些要国民健康医疗保险)。

flat35的贷款金额有一个比较复杂的计算模式。简单来说,400万年收以下的客户,每年最多还年收的30%;400万以上的客户,每年最多还年收的35%。

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至于新筑物件,只要它是符合flat35贷款基准的,能开得出来適合証明書,我们就可以给客户一个精准的贷款金额。简单来说,年收400万以下,最大贷款金额是年收的8.4倍。举个例子,你年收350万,你的最大贷款金额就是350万X8.4=2940万。

另外一种情况就是年收400万以上,最大贷款金额是年收的9.8倍。比如你年收450万,那么你的最大贷款金额就是450万X9.8=4410万。

那如果你年收1000万,是不是最大贷款金额就是9800万呢?不是的。因为flat35规定了一个贷款上限,哪怕你年收再高,房子条件再好,最多只能贷8000万,这是一个限定条件。

还有一个限定条件就是,flat35贷款金额最多只能贷出购房价格的90%的金额。也就是说由日本住宅金融支援机构提供的带有补贴性质的只有1.2%利率左右的贷款,不可能百分百来覆盖你要买房子的所有金额。

5  如何全额贷款

前面说到住宅金融支援机构最多提供90%的贷款金额。那么剩下10%怎么办呢?可以由flat one来贷款解决。什么是flat one呢?

第一,字面理解就是flat 同系列的产品,可以贷款one percent,也就是1成。那么flat one不是由国家来负责贷款,而是由和国家合作做flat同系列金融产品的金融机关提供的一个住宅贷款产品。因为flat 35其实是国家以民间金融机关作为窗口放贷出去的,并不是国家部门直接理。

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就好像国内,我们申请日本旅游签证,也不是直接向日本驻华大使馆申请,而是通过有资质的大旅行社来汇总 递交材料给大使馆。大使馆让旅行社来分担一下日本政府的工作,同时也让旅行社赚一点利润。

所以在国家住宅贷款这方面,日本政府也是采取同样的策略。那既然跟银行合作,也需要让银行赚一点钱。那合作做flat35的银行是如何赚钱呢? 银行有两个赚钱方法。

第一,就是flat one。银行给你贷剩下10%的贷款,利率相对国家住宅贷款要高一些,比如2.2%  2.3%,当然每个银行之间也有些许差异。当然你说,这个利率我不满意,我不借银行的钱,我自己出这10%,这也是ok的。

第二,银行收融资手续费。银行帮国家去做贷款审核和融资放款等手续,会向客人收贷款的手续费,一般为融资金额的2%。也就是说假如你贷款3000万,融资手续费是60万,再加上10%消费税就是66万日元。

6 住宅贷款 可不可以提前还款

如果我们用flat one和flat 35全额贷款买了一个4000万的房子,但如果我不想贷35年,我只想贷10年或者20年,可不可以呢?也是可以的。因为flat旗下也有flat20、flat50等产品。再退一步说,即使你贷的是35年,也是可以提前还款的。比如我今年突然多了一笔收入,我想提前多还一点,或者说我发了一笔横财,想提前一次性还清,都是可以的。

关键是提前还款(日语这个词叫繰り上げ返済 是没有任何违约金的!一般来说,银行放款把钱贷出去,银行是靠收利息挣钱。本来约好多少年还款,如果要提前还款是有违约金,这个违约金是还款金额的2%。

而flat35的繰り上げ返済,虽然借款35年,但是你想中止这个借款行为,可以在不用支付任何违约金的情况下提前还款,就变相变成了借款10年或者借款20年。


7 第二套房子也可以全额贷款买吗?

那我们可以用flat35买多少套房子?我们前面有说到过,由于flat35是带有国家补贴性质的,原则上是只允许个人购买第一套住宅的时候申请这个贷款。那如果你之前已经买了一套房子,要进行第二套房子贷款的情况下,怎么操作呢?

其实flat35是有第二套个人住宅贷款政策的。譬如你的第一套房子离上班地方太远,可以在公司通勤距离近一点的地方买一个房子作为セカンドハウス 。这样第一套房子就是周末的时候回去住,第二套房子主要是工作日居住。但是和国家合作来做flat住宅贷款的这些银行,大部分都不会去配合做这个事情。

那这种情况下,还有什么别的方法去贷款买第二套房子呢?

还有一种操作手段就是把第一套卖出去,或者至少能证明你有卖手中这套房子意向的证据,就可以去申请flat35贷款买第二套房子。

这是操作上的一个小技巧,对这个有兴趣的读者可以直接跟我们联系。

8 结语

我们前面讲了flat 35的申请措施,利率,及其针对的人群。

最后我们总结一下,flat 35有四大好处:

1 团信免费

2 对年收无要求,对客人属性要求低

3 利率低,且长期固定,中间不会随市场利率浮动而变化。

4 提前还款没有违约金,可以免费提前还。

那什么样的人才能在日本享受到全额低息贷款?

活人,活着的人,在日本有永驻或者日籍身份,有工作,没有工作怎么办?创造工作也要上。

怎么创造工作?这句话就意味深长了。



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