答案我不说大家肯定也知道，交给托管公司。

但是，对于托管公司你了解多少呢？今天我们就来侃侃托管公司。

• 托管公司是专门做外国投资者生意的吗？

• 托管公司有哪些功能？

• 托管公司是如何收取租金的？

• 托管公司会不会卷了我的租金跑路？

• 托管公司如何收费，有统一的标准吗？

托管公司是专门做外国投资者生意的吗？

在国内好像并不流行托管公司，很多房东都是直接向租客收租的。于是，很多人可能会误以为，日本的托管公司是专门为人不在岛国的外国投资者准备的。

其实并不是的。

在日本，房屋托管的正式名字是：租赁住宅管理（日语：賃貸住宅管理）

根据日本国土交通省发布的《賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査》（租赁住宅管理业务有关调查），

仅有18.5%的房东完全不委托托管公司，由自己来负责招租和日常管理。

56%的房东，会委托托管公司对房屋进行部分或全部日常管理。

由于此调查的对象为日本国民，这足以说明，托管公司并不是专门做外国人生意的。事实上，对大多数的从业公司来说，海外投资者带来的量真的是微不足道的，尤其是在东京、大阪等大城市。

我认为这是一个好事儿，如果整个行业都指望着外国投资者活，那倒是极其危险的，动辄就有“跑路”的风险。而本地需求旺盛，必然会带来法律制度上的完善。

如何判断托管公司靠谱与否，我们下文会说到，先来看看他们有哪些业务，到底为什么能吸引本土投资者？

托管公司有哪些功能？

托管公司的业务有两大块：分别为中介业务和管理业务。

中介业务：

• 租客招募

在出现空室时及时为房东招租，发布广告，委托房产中介公司等。（很多时候托管公司和中介公司是同一个）

• 内见案内

带意向租客看房，现场进行解说。

• 契约缔结

代房东缔结租约、根据房东要求对租客进行审查，如是否有加入保证会社？是否有担保人等。

管理业务：

• 契约管理

中途退租、到期更新等，确保租约符合委托人利益。

• 对接租客

租客违反契约时要及时发现并制止，甚至提出索赔。代委托人处理和租客之间的纠纷。

• 物件管理

平时负责代缴固都税、管理费、修缮基金等支出，代收房租等收入。

如果租客拖欠房租，托管公司要负责催讨。

如物件内部有东西损坏或需要添置，要及时和委托人沟通并处理。

租客退租时保证委托人权利，确保室内硬装和设备等没有损坏，已按约定恢复原样。

• 公共部分管理

当管理组合（类似业委会）做出提案时，比如换物业公司、对公共部分进行修补等等，为委托人提供咨询，并做出“收益最大化”的决策。

• 包租

日本也有类似于自如这样的公司，一口气包租多年，承诺个固定租金回报率，然后由他们负责揽租。房东则旱涝保收。

下面框内是国土交通省的问卷中，关于“为什么委托租赁管理公司？”，受访者回答最多的五个答案。

可以看到，托管公司最大的作用是作为房东和租客之间沟通的桥梁。当租客要退租或续租，有不满或违约时，作为第三方能妥善地代委托人处理掉很多麻烦。房东不会为了一点点小事就要亲历亲为。

托管公司是如何收取租金的？

很多朋友可能会纳闷，我没有日本的银行账户，我能不能让租客直接把房东打到我的海外账号呢？

如果你房子买来时就已经带租约了，那么这是不行的。如果是重新招租，那么理论上ok，但会降低你房子的吸引力，因为这对租客来说是一种额外的负担。

日本房东和中国房东有个非常大的不同。在日本，极少有房东直接向租客收取租金的，原因有三个：

第一，日本的公寓管理费和修缮基金一月一缴。收了租金后，房东还要另外转账支付这两项支出，想想都是件麻烦的事。

第二，日本的支付系统可没国内那么发达，不像我们支付宝、微信，转账分分钟的事，还没有手续费。日本一般是银行转账，如果跨行，会收取一笔不小的手续费。有些大银行，可能转个2笔租金，手续费都够你在日本吃顿饭了。日本国内自己转账尚且如此，何况国际转账？

第三，做税需求。比如，今年如果计入房租的收入，那么所得税的税率就会变高。租金就暂且存在托管公司那吧，等明年再说。

所以，一般来说，由管理公司负责收租和代缴各项支出，并每月出具明细清单。收来的租金余额会暂存在托管公司的账户上。房东可约定3个月、半年或一年提账一次。

很多国内投资者可能会介怀，为什么不是每个月都打租金给我？

其实要每个月打钱也可以。但是“海外送金”的成本很高，各家银行的手续费一般在几百日元到几千日元不等。集中打款可以摊薄这一部分成本。

那肯定人问了，把钱存托管公司安全吗？

可以看到，即使是日本人也会把租金存托管公司。我们可能觉得有点怪，但在日本其实是“常规操作”。市场已有非常健全的一套机制来保证房东的租金安全。

托管公司会不会卷了我的租金跑路？

可不是谁都能做托管业务的。

托管公司必须是正规不动产公司，在国土交通省有备案，并持有托管的营业许可，加入保证协会！

从2011年，国土交通省创立租赁住宅管理业登记制度以来，还从来没哪一家管理公司卷着客户租金跑路的，或者是破产清算了，但没有结清房东租金的。

大家可以认准这个证：

上面有登陆番号，有效期，公司名字，公司法人，公司地址等信息。

登录番号可以在国土交通省的官网上直接查询：国土交通省 | マンション管理業者 検索

日常管理的委托费用只有在有租客的情况下才会产生。一般为房租的5%。

如果房子为“空室”，那么租赁管理公司也就没有收入。所以，找托管公司可以大大降低空室内的风险，大家也算是同舟共济。

不过，招租成功后是需要支付中介费的，一般为一个月的房租。