购买二手公寓的注意事项 你应该知道什么？

影响二手公寓价格的因素有哪些？

二手公寓的吸引力在于价格。与新建公寓相比，考虑二手公寓的主要原因之一是便宜。不过，价格低也是有原因的。决定二手公寓价格的第一个主要因素是建筑物的年龄，但还有其他因素，如管理状况、抗震性、是否翻新过。

购买二手公寓的最佳时间是哪一年？如何检查管理和抗震性能？

建筑物越旧，价格往往越低。经过20年的建设，价格下降是渐进的

虽然这取决于位置和管理情况，但就二手公寓而言，价格通常会随着楼龄的增加而下降。

“直到大约 20 年，建筑物越旧，价格下降越多，但最近的趋势是 20 年后，价格下降放缓。考虑到平衡，大约 20 年的公寓可能是很划算。”（长岛先生，下同）

许多人在购买新房时，不仅会考虑新建公寓，还会考虑二手公寓。因此，似乎比以往任何时候都更多的人选择建造旧建筑而不回避，即使它是大约20岁。

除日常管理状况外，提前确认长期维修计划

公寓每 10 年左右需要大修一次。购买二手公寓时，即使比较新，也要检查维修计划。

“从公寓的可持续性角度来看，维修计划是否到位是非常重要的一点。购买公寓时，除了支付抵押贷款外，还必须支付每月的维修费和维修储备金不过，维修储备金就像是所有业主准备大修的储备金，我们会以涨价来回应。

根据国土交通省 2021 年 9 月修订的《关于公寓修缮储备金的指南》，公寓修缮储备金的适当金额为每平方米专有面积 250 至 340 日元左右。

总建筑面积小于5000平方米的公寓和总建筑面积在20层以上的公寓均设置为高。
此外，具有升压系统的旧公寓将比平均价格更贵。

每个占用面积的大约维修储备量

*以上审查的内容将作为公寓管理计划认证系统的认证标准。（国土交通省《公寓修缮准备金指南》）

但是，如果只判断维修储备金是否设置得当，选择余地会比较少。在做出选择之前了解公寓的状况很重要，因为购买后维修储备金可能会增加。”

此外，为了在购买前了解公寓的管理状况，还有一种方法是要求公寓管理协会提前出示董事会和股东大会的会议记录。

“会议纪要记录了公寓里发生的各种事情的好坏。你还可以一目了然地看到管理费和维修储备金的拖欠情况。如果可以的话，你就能掌握管理状况公寓的详细信息等。但是，由于管理协会没有公开会议记录的义务，因此经常出现无法出示会议记录的情况。

如果您无法查看会议记录，您也可以在公寓网站上查看管理状态。最近，很多公寓都有自己的网站，发布公寓和管理协会举办活动的内部信息的也有不少。”

此外，公寓的管理是可以很好地看到的公共区域。所有居民使用的区域，如入口、植物、邮筒、布告栏、自行车停放处、垃圾堆放区等，是否井井有条、清洁干净，反映了管理协会和居民对管理的态度。能。

对于旧的抗震标准，检查抗震诊断和维修

购买二手公寓时，建筑物的抗震性是最重要的要点之一。1981 年建筑基准法的修订强化了抗震标准，1981 年 6 月 1 日以后受理建筑确认申请的建筑物按照新的抗震标准建造。但是，如果在法律修改之前已经完成了建筑物确认，即使建筑物是在法律修改之后完成的，也可能是旧的抗震建筑，所以要小心。

“一些老抗震建筑是按照新的抗震标准设计的。对于老抗震建筑，我们也会检查他们过去是否进行过地震诊断，是否进行过抗震诊断。”必要的抗震改造，再考虑是否购买。”

装修过的房子和没装修过的房子有什么区别？

全新装修，随时可入住。但价格高于未装修楼盘

过去流通的二手公寓很多没有经过翻新，但最近翻新过的房产也很受欢迎。其中很多在设施、内饰等性能上与新建楼盘无异，但价格却高于普通未装修楼盘。

“对于未装修的房产，卖家是个人的情况很多，但对于经过装修的公寓来说，是购买再出售，所以在大多数情况下卖家是企业经营者，所以消费税是在建筑部分征收的。”

对于已经装修过的房产，由于装修价格当然会更高，但除此之外，还有很多情况下会收取消费税，这一点也很重要。

此外，由于翻新后的房产表面上看起来像新的一样出售，您需要记得检查看不见的部分是什么样的。

“即使是经过翻新，表面看起来像新的，但房龄超过30年的房产，往往在下水道、污水管、电线、网线等看不见的地方出现问题，即使有缺陷保险2年、5年等，不保证财产完好。过了质保期可能会有瑕疵，请亲眼确认。如有不明白之处，一定要检查经营者如何看待房产的状况以及进行了什么样的建设。”

与以与新建筑相同的清洁条件出售的翻新物业相比，在一般未翻新物业的情况下，物业的性能和状况因建筑物的年龄等而异，但如果有限制装修中的管理协议，要慎重。在某些情况下，地板不能改为木地板。此外，翻新后的房屋可以在空置状态下观看，您可以立即开始居住，但如果是未装修的房屋，则在观看时有居民在场的情况并不少见。

二手房签约要注意什么？购买后如何纳税？

签订合同时，仔细检查文件！

决定购买房产后，将申请表和申请费交给房地产公司（经纪人）申请购买，但此时尚未签订合同。房地产公司根据申请表内容与卖方协商，买卖双方均同意后，合同即告签订。

经经纪公司说明重要事项，在房产买卖合同上签字盖章，买方向卖方支付定金后，合同正式签订。届时，重要事项说明、附带设施一览表、财产状况报告书等文件要提前保管和阅读，如有不明之处，务必提前核对。重要的是不要留下任何疑问并在签订合同之前同意。

建筑物和土地每年都要缴纳财产税。

不要忘记购买公寓时支付的税款。购买后，除了一次缴纳不动产取得税外，在拥有房产期间，每年还需缴纳财产税和城市规划税。

税额因地区而异，每个直辖市确定土地和建筑物的固定资产税评估值，并将其乘以一定的税率。固定资产税的标准税额为“评估财产税×1.4%”，城市规划税最高税额为“评估财产税×0.3%”。固定资产税收评估值每三年审查一次，建筑物随着年龄的增长而下降是很常见的。

此外，还有一些缓解措施，我们来看看吧。

如果您购买二手公寓，请记住您每年必须支付每月的抵押贷款、维护费、维修储备金以及财产税和城市规划税等税费。

买自己的房子是一笔大买卖，所以担心自己会不会犯错或后悔是很正常的。根据我们在本文中介绍的注意事项，迈出寻找理想二手公寓的第一步如何？

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