如何让你的日本房子租金上涨？在日本人口减少时代需要掌握的“装修”秘籍」
这个三居室的房间需要进行全面翻新工程，包括清除烟草污渍等。本来可能要花费接近100万日元，但我告诉他们可以通过自己动手完成，在36万日元的原始恢复预算内完成。
《通过自己动手可以节省的费用一览》
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参考：面对一片破败的退房房间，如何将原本超过100万日元的恢复装修费用降低到半数以下？
接下来要讨论的是为了提高租金而进行的装修工程。前面提到的DIY内容只是为了恢复原状而进行的“保护性”装修。
确实，更换壁纸和地板材料可以使房屋变得干净整洁，并且可以出租出去。但由于只是回归原样，仅靠这些很难提高租金。
相反，在入住之前，租金已经根据17年前建成时期（30年历史）评估为6万元，并被管理公司确定下来。所以现在重新招募入住者时，租金已经下降了1万元。
既然如此，我们决定利用通过DIY节省下来的60万元预算，将租金恢复到17年前建成时期的水平，并进行进攻性改造。
家租上调的攻势改造是什么？
我关注的是改变房屋布局的装修。具体来说，通过拆除洋室和客厅之间的隔断墙，将原本的3个卧室、客厅、饭厨房（3LDK）改为2个卧室、客厅、饭厨房（2LDK）。将4.5坪的洋室与10.5坪的客厅合并，打造一个15坪宽敞明亮的客厅兼饭厨房，形成一个舒适实用的2LDK户型。
为什么要这样做呢？因为我发现相比于3LDK，2LDK的房租可能更高。虽然这个房间的面积是65平方米，但在出租房屋门户网站上搜索该地区最低房租后得到以下结果：
60㎡以上户型3LDK → 6.0万円
60㎡以上户型2LDK → 7.1万円
我向房地产管理公司的负责人询问了导致这个3LDK比同样大小的2LDK便宜1.1万日元的原因。
据说，对于假设为4人家庭的3LDK户型来说，60平方米左右太小了。由于这种格局预计是供收入较低的家庭居住的，所以如果租金不低于6万日元就会很困难。
对于有宽敞客厅的2LDK户型来说，由于适合夫妻双职工或只有一个孩子的家庭，经济上比较宽裕，所以即使租金超过7万日元也没有问题。
这是一个盲点。可能有很多人已经知道，租赁公寓的建筑角度是如何从有限的土地中获得尽可能多的租金。因此，在狭小的土地上，过去常常制作一室或1K户型来挤压空间。
在日本，像1LDK或2LDK这样的宽敞户型非常稀少，更不用说3LDK的公寓了。因此，我一直认为罕见的3LDK能够收取更高的房租。
然而，回想起来，在这个公寓以前，我曾经接受过关于“四帖半的洋室太小，使用不方便”的指摘。与适合家庭的物件相比，长期拖欠租金导致退房的情况也很罕见。
「听说有一家高素质的人家搬进来了」，我很高兴。但没过多久，他们因为房子太小而选择了短期内退租。（这位是购买了分户式住宅后决定退租的）
也许这一切都是因为格局不符合现在的需求。所以我决定进行拆除隔断墙的改造，希望能吸引优质租户并实现长期入住。
确认拆除墙壁后是否对抗震结构没有问题
在将公寓从3LDK改为2LDK的过程中，有一件事情需要考虑。那就是，即使拆除这面墙壁，在抗震结构上是否会出现问题。
↑从客厅看到的隔断墙拆除部分。
从4.5帖的洋室望去，可以看到要拆除的墙壁。这将与LDK相连，形成一个宽敞明亮的空间！
确实，如果移除这个隔断墙的话会变得宽敞。但是，万一这是承重墙的话就麻烦了。公寓可能会成为不符合法规的非法建筑，更重要的是建筑物可能变得脆弱，给住户带来危险。
进行调查需要有图纸，幸运的是在购买这套公寓时，卖方将设计图纸一并交给了我。
我确认了这份图纸，但没有提到是否为耐力墙。然而，当我联系了建筑公司进行查询时，他们找到了当时的详细图纸，并确认这不是耐力墙。
我认为在我创办的公司进行拆除是正确的决定，所以请求了报价。结果对方答应以9万日元（包含各项费用）承接此事。如果每月房租能因此上涨1万日元，那就一切都解决了。
虽然如此，实际上房租是否会上涨还需要进行招租才能知道。如果顺利的话，今后将考虑对所有已经有退房的房间进行这项工程。关于实际施工景象等内容，我也希望在专栏中向大家呈现。
■不动产投资者需要掌握减法翻新的必要性
这栋公寓建造的30年前，出生率约为1.5人。因此，我认为考虑到标准家庭结构有4口人，所以选择了3LDK的户型来建造。
然而，到了2023年，日本的出生率已经降至1.26人，标准家庭结构为2-3人。因此可以认为最适合家庭使用的房屋格局是2LDK。
从现在开始，似乎越来越必要采取符合时代需求的改造措施，比如对现有建筑进行“减築”。房地产投资者也需要了解“减法改造”的知识，例如拆除墙壁、调整格局等。
关于减法改革的注意事项是，在进行改革时，我们必须避免因为"时髦"或者"房租增加"而轻易地对建筑结构进行干预。
我希望能够请到具备证据和资格，能够清楚地解释的专业人士，如建筑公司和建筑师等，共同参与进行改造工程，以实现居住者的舒适性和安全性兼顾的目标。
在接下来的专栏中，我想谈一谈如何利用剩下的51万日元预算进行水回り（厨房、浴室等）的翻新工程。
