外国人“爆买”日本不动产，背后的逻辑
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对于海外投资者来说，日本的房地产似乎具有吸引力。
有不动产公司表示，他们处理收益物件的数量从外国人那里咨询的数量急剧增加。
此外，根据不动产服务公司CBRE的调查数据显示，在日本主要房地产（交易额超过10亿日元的房地产）投资总额中，约有四分之一来自海外投资者。
为什么海外投资者会选择在日本房地产市场投资？从外国人的角度看，日本房地产有何魅力？我采访了购买了日本房地产的外国人以及专门为外国人提供房地产中介服务的公司。
近年来，各地外国人购买房产的情况呈现增长趋势。
在东京市内的一家专门处理入境游客的房地产中介公司，名为“有限公司YAK”。销售部门二课的负责买卖业务的田边先生表示：“与前年相比，2023年物件咨询数量增加了大约两倍。”
我认为从中国人的角度来看，现在日本的房地产价格大约已经打了三折左右，这是株式会社YAK销售部二课田边先生所表达的感觉
尤其是来自中国的询问很多。在中国购买房产并不意味着拥有所有权，但在日本，大多数情况下，房地产的所有权是得到保障的，这可能就是它如此吸引人的原因吧。
实际上，外国人都在购买哪些类型的房产呢？株式会社YAK正在出售的物件，“帕克阁麻布十番The Tower”（36层）中的一间房，标价接近3亿。
在东京塔可见的位置，最顶层的房间价格超过了4亿日元。负责买卖的人说：“特别是麻布和六本木地区有高档住宅区的形象，受到海外人士青睐。”
经营着外国人房地产购买支持业务的Ziv Nakajima Magan先生。他表示，在未来10至15年内，购买日本房地产的外国人无疑会增加
Ziv Nakajima Magan，一位来自以色列的居住在日本的人，也感受到外国人购买日本房地产增加的趋势。
Ziv先生在支持外国人购买和管理房地产的业务的同时，也拥有自己在日本的物业并从事租赁业。
现在，空置房越来越受到人们的青睐。外国媒体上有很多关于在日本购买廉价住宅的文章。购买物业后的利用方法和成功案例也被许多媒体报道了。（Ziv先生）
有外国人购买日本的空置房，然后将其用作民宿或旅馆来赚取收入。
再者，Ziv先生的企业客户中，约一半来自新加坡和澳大利亚，其他则据说多数来自美国。
每当发生地缘政治变动时，人们都会倾向于将资金投入到安全稳定的环境中。在这种情况下，日本就成为了一个备受关注的投资目标。（Ziv先生）
度假胜地和海湾地区的受欢迎程度正在上升。
曾经外国人的“爆买”引起热议的北海道度假胜地，依然保持着持续旺盛的人气。来自北海道小樽市的不动产公司“日本信达”的代表石井秀幸先生表示，物业交易数量相较几年前已戏剧性增加。
日本信達公司的石井秀幸先生，专门为亚洲富裕阶层提供房地产销售服务。
去年的合同数量，比两年前新冠疫情流行时增加了大约10倍。可能2024年会更受欢迎。具体增长多少还是未知数。（石井先生）
除了民宿和公寓，一般的收益物业也很受欢迎。特别是随着入境需求的增加和旅游业的发展，针对酒店等工作人员的单身住房变得越来越受欢迎。
此外，外国人认为北海道的美丽自然和水产品等资源是一种“财富”，具有很高的价值。
北海道被认为拥有丰富的资源，如水、空气和食物等。许多外国人渴望在自然环境中购买房产。特别是像尼塞科、小樽和富良野这样距离机场只需数小时车程的地方非常受欢迎。（石井先生）
在湾岸地区，外国人的受欢迎程度正在上升。负责湾岸地区房产中介的不动产顾问“富士富士太”先生表示，最近湾岸公寓的销售情况“非常惊人”。
外国人很喜欢超高层住宅
最近的房地产市场真是异乎寻常，简直让人惊叹。物业销售一发不可收拾，到了2023年12月，每坪价格已经上涨了约7％。可以说，在湾岸公寓市场中，景气非常好持续不断。（来自太郎先生）
去年12月时，最近3个月的成交量达到历史最高水平，公寓大楼的库存量比半年前减少约10%。虽然待售数量有所增加，但已上市的物件全部售出，没有库存积压的情况。
很多人购买物业并出租，不是为了投资，而更像是想要拥有一种别墅般的感觉。此外，前来看房的一半以上似乎都是中国人。（富士富士太先生）
为什么湾岸地区的公寓那么受外国人欢迎呢？据说原因是“城市的美丽和景色等很受欢迎”。
眺望很好的房间，尤其是高层的房间特别受欢迎。海边或河畔的公寓备受青睐，而能看到东京塔或彩虹桥等显著特征的房间，许多人会无视市场价格而购买。这是我对此印象深刻。（来自用户fujifujita）
未来，关于湾岸地区的公寓价格会上涨多少，可以说是“预测非常困难”。
无论如何，只能说“价格可能还会上涨”。如果日本的国际竞争力能够与纽约、巴黎等世界主要城市相当，那么房地产价格也有可能达到这些城市的水平，在50平方米左右可能会达到2亿至3亿日元。 （富士富士太先生）
中国人对日本的房地产非常感兴趣
从房地产行业人士那里听说，尤其是在外国人中，“中国人购买日本房地产的数量正在增加”这样的声音越来越多。
为什么现在中国人要购买日本的房地产呢？我采访了专门研究中国经济的记者高口康太先生。
高口先生谈到中国人购买日本房地产的热潮，表示这一现象从2010年代中期开始蔓延开来。
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当时虽然也有日元贬值幅度较大的时期，但相对来看，日本的房地产确实具有很强的低估感。不仅在价格方面具备低估感，而且从租金回报率来看，与其他国家相比，日本的房地产收益率相当高。因此我认为这一点可能是吸引中国人士的魅力所在。
日本经济似乎正在逐渐摆脱长期低迷的状态，新建房产可能带来“升值收益”，这种情况也让高口先生认为或许会吸引更多中国人投资日本房地产。
传统上有两种投资方式并存：一种是购买二手房产以追求租金回报率，另一种则是购买新建房产以谋求升值收益。这使得日本被视为比中国更具吸引力的投资目标。
此外，还有人谈到日本被选为投资目标的原因可能是因为“日本具有活力和安全感”。
在其他国家，房地产购买和运营中经常发生问题，比如合同未被遵守，甚至可能涉及欺诈。虽然日本也不是零风险，但相对于其他国家来说，购买日本的房地产更让人感到安心可靠。这也成为了购买日本房地产吸引人之处之一。
此外，在日本国内，包括取得了日本国籍的华裔日本人在内，约有100万名中国人居住。据说为中国人提供生活所需法律服务等生态系统已经相当完善。
因此，不仅是居住在中国的人购买日本房地产，据说也有许多人在自己居住在日本的同时投资于日本的房地产。
中国各地弥漫着悲观情绪。
中国的经济现在处于怎样的状态？2023年中国的经济增长率为5.2%，达到了政府设定的5%目标，但高口先生指出：“实际数据显示，房地产市场持续处于非常糟糕的状态。”
2020年，新冠疫情开始蔓延时，中国采取了金融宽松等措施，导致资金流入房地产市场，出现了类似于房地产泡沫的局面。因此，对房地产开发商实施了收紧政策，导致中国的房地产企业陷入经营困境。
因此，未来房地产价格上涨的预期已经不再存在，导致房地产价格下跌的趋势正在出现。据说中国约有30％的GDP与房地产相关，而支撑国家的重要行业——房地产正处于疲软状态，这被认为是“非常严重的损害”。
这位记者高口先生专注于中国经济、企业以及中国企业进入日本市场和在日华人社会的主题。
在这种情况下，高口先生谈到了一个问题，即对中国持悲观情绪的中国人正在增加。
很多中国人都在担心中国经济会不会继续下滑，这种担忧在民间投资者中广泛蔓延。当大家开始减少投资和消费时，将进一步加剧经济下行的因素，可以说目前情况非常危机。
在经济信任不断减弱的情况下，人们对中国房地产本身的信任也开始动摇。
中国的房地产市场一直以来基本上都是呈现向上发展的趋势，因此在中国，一旦买了房子之后，价格就会自动上涨，人生就安稳了，这曾经是一个简单易懂的路线。当这种信念开始崩溃时，我认为未来中国的房地产将面临重大调整，并可能成为一个严重问题。
目前尚未演变成为严重问题，但谈到中国政府是否能够采取措施恢复经济信心，将会影响未来中国房地产的走势。
政府可能会出台规定进行管制。
外国人购买日本房地产的趋势是否会继续升温？
高口先生表示：“我认为日本的房地产购买会继续增加”，同时也提到了由此带来的一些担忧点。
有可能会出现中国式的投资方式，即不将物品用于居住也不出租，而是暂时购买大量物品并等待升值。这种方式可能会在日本蔓延开来。由于它可能导致价格的不稳定因素，对日本来说可能构成风险因素。
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近年来，中国人在澳大利亚、加拿大等多个国家购买房地产的热潮已经出现。高口先生表示，有些地方因当地居民无法购买物业而对中国人购房展开反击，导致对中国人的房地产购买实行了限制。
外国人大量购买房地产等行为，动摇国家根本产业的举动，在任何国家都会引起反感。无法联系到物件或土地的购买者、不缴纳税款等问题必然会发生，一旦出现这种情况，政府加强监管也是理所当然的措施。
提到这种规定，高口先生说：“如果能够取得好的平衡就很好。”
我认为，外国投资者在日本投资本身基本上是有利的。虽然很复杂，但最好能尽量吸引海外投资，并在问题出现之前及时处理，这才是理想情况。
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有些房地产公司的相关人士等认为，未来外国人购买日本房地产可能会持续一段时间并且变得更加热络。
外国人购买日本房地产会对日本投资者产生影响吗？我们值得关注未来的发展趋势。
