离婚后日本的房产如何处理，有贷款的情况下怎么办？
如果其中一方在离婚后仍想继续住在他们现在的房子里，问题和处理方法将视情况而定。律师Kimiaki Mizuta先生，联名房地产问题研究所的Naoyuki Saegusa先生，以及离婚抵押贷款顾问，例如业主的名字是什么，贷款是否还在，妻子是否会生活，是否丈夫将继续生活等。将询问税务会计师法人Tact Consulting的信息策划部经理Hisashi Irie先生和Junichi Endo先生各自的专业领域，并提供详细说明对于每个案例。
离婚后房子怎么办？
离婚后房主住在房子里怎么办？
如果住户不是登记所有人怎么办？可以领取儿童抚养津贴（母子津贴）吗？
联名（joint name）按揭怎么办？
房贷以外的住房成本如何？
离婚后继续住在我家应该注意什么？
离婚后家里怎么办
当你考虑离婚时，你必须考虑如何处理你的家。让我们看看我们必须检查什么。
谁拥有财产
找出谁拥有该财产。它可以是已婚夫妇的名字，也可以是多人拥有的联名（联名），比如一对夫妇。
“如果您查看房地产登记事项（登记）证书，所有者（姓名）列在“权利部分（第 1 部分）（与所有权有关的事项）”栏中。在某些情况下，列出一个人的名字，如果有两个或两个以上的名字，则每个股份和名字都被列为“共享者”。”（入江先生）
你还有贷款吗
买房时，许多人认为他们申请了抵押贷款。请务必检查您在离婚时是否有任何贷款剩余以及您还剩下多少。
此外，如果您还有抵押贷款，除了房产名称外，您还需要确认抵押贷款的名称。
“如果你查看房地产登记证（登记处）中的‘权利部分（B部分）（与所有权以外的权利有关的事项）’，你会发现诸如谁从哪个金融机构借款以及借款金额等信息。住房.如果贷款已经还清，抵押已经取消，相关部分有下划线，所以请检查一下。”（入江先生）
你是连带担保人吗？
连带担保是夫妻一方以另一方名义借入抵押贷款，由另一方连带担保的贷款。即使丈夫单独以丈夫的名义借款，也有妻子是连带保证人的情况。
“连带担保人未在登记证（register）上列明。
房屋贷款的还款责任首先由借款人承担，如果借款人因故不能偿还，则由连带保证人承担还款义务。
联名或分名贷款或结对贷款？
已婚夫妇办理按揭购房时，有两种借款方式：联名贷款和配对贷款。
什么是连带责任？
连带债务是连带债务人与抵押权人具有相同还款义务的借款人。
在日本住房金融厅和民间金融机构共同处理的[Flat 35]中，当一对夫妇共同借入他们的收入时，它就成为连带债务合同。
如果您借的是连带债务的按揭贷款，无论其中一方能否偿还，另一方都有义务偿还。
“如果连带债务人在登记事项证明书（登记簿）中检查‘与所有权以外的权利有关的事项’，就会有描述。”（入江先生）
什么是配对贷款
配对贷款是一种借贷形式，丈夫和妻子各自为一块房地产抵押。
成对贷款一般是双方成为连带保证人的“连带担保”。
出售或留下
由于处理财产分割的方式会发生变化，因此有必要商量决定是否出售离婚时夫妻双方拥有的房屋，或者夫妻一方是否继续居住。在本文中，我们将介绍其中任何一方继续生活的情况。
有关离婚时出售房屋的更多信息，请参见此处
→如何在离婚时出售有剩余抵押贷款的房屋。每个案例的评论，例如共同所有权和连带责任
谁将继续生活
如果你在离婚后继续住在你的房子里而不是卖掉它，你处理它的方式将根据谁将继续住在里面，以及房地产名称、抵押名称和剩余债务。我将根据具体情况进行详细介绍。
离婚后房主住在房子里怎么办？
首先我们来看离婚后只有被提名人继续住在业主家中的情况。在本文中，我将以丈夫为被提名人的情况为例进行说明。
如果仅以丈夫的名义还清抵押贷款
如果房产只在我丈夫名下并且房贷已经还清，我应该注意什么？
财产分割
“即使房子的业主只在丈夫的名下，如果房产是婚后购买的，那也是夫妻共同财产，需要分割财产。
如果只有丈夫继续住在业主名下- 被分割财产的房屋，丈夫将向妻子支付业主房屋评估价值的 50% 作为补偿。
如果仅以丈夫的名义抵押
如果房产名下仅在丈夫名下，抵押权尚存，丈夫将按原样偿还剩余的贷款债务。
财产分割
如果抵押贷款余额低于房屋的销售（评估）价值，则差额需要进行财产分割。
另一方面，如果房贷余额超过房屋的销售（评估）金额，则一开始就不会进行财产分割。
妻子为连带保证人时的注意事项
问题是当我丈夫拖欠贷款时。这时，如果妻子是连带担保人，即使离婚或不住在房子里，她也有义务偿还贷款。
“如果连带担保人也没有还款能力，房主可以卖掉房子或变卖钱，还清贷款余额。还款义务仍然存在。”（三枝先生）
“为了逃避还款义务，妻子在离婚时应该解除连带保证人。还有一种方法是向其他金融机构再融资，取消对现金融机构的抵押贷款。”（入江先生）
“即使妻子是抵押贷款的连带担保人，房产税和城市规划税也是欠丈夫的，丈夫是房屋的所有者。只要你不是担保人（《地方税法》第 373 条） ），离婚的妻子将不需要缴纳财产税或城市规划税，也不会受到拖欠处分。”（远藤先生）
如果被提名人以外的人活着怎么办？可以领取儿童抚养津贴（母子津贴）吗？
在某些情况下，妻子在离婚后继续住在自己家里，因为她们不想让孩子转学。在这里，我们将介绍在丈夫是被提名人并且妻子和孩子住在房子里时应该注意的事项。另外，如果我的妻子和孩子继续住在一起，我也很担心孩子抚养津贴（母子津贴）会怎样。
如果仅以丈夫的名义还清抵押贷款
如果妻子继续住在丈夫名下的房产中，并且贷款已经还清，问题将是财产分配，如果有孩子，与子女抚养费的关系。 .
名称变更
“如果我的妻子继续住在这里，最好把主人的名字改成我妻子的名字。”（水田先生）
财产分割
“将自有房屋改到妻子名下后，妻子将向丈夫支付自有房屋评估价值的50%作为补偿。
如果妻子和孩子住在一起，则支付补偿金。在某些情况下，该金额会根据其他资产（如子女抚养费和储蓄等）进行调整。”（水田先生）
“此外，丈夫名下的房屋作为财产转让给妻子进行财产分配的，丈夫视为按市场价格转让，如果市场价格高于收购价格，且有出售所得利润，丈夫被征收资本利得税等。
但是，从丈夫的角度来看，离婚后的妻子并不是“免于申请3000万日元扣除的亲属”，所以如果有是销售收益，要征收资本利得税。我认为只要满足其他条件，就可以申请3000万日元的特别扣除（《征税特别措施法》第35条）”（金先生）远藤）
如果仅以丈夫的名义抵押
如果房产和抵押贷款只在丈夫名下，妻子继续住在房子里，剩下的抵押贷款会怎样？
“严格来说，如果借款人（丈夫）不住在房子里，与金融机构的原始合同不同，丈夫将被要求全额偿还剩余债务或以更高的额度进行第二次贷款。利率比房贷高。另外，
丈夫有迟还贷款或再婚卖房的风险，所以继续居住的人（妻子）会把房贷和登记的名字结合起来。是最好的。”（入江先生）
名称变更
“如果妻子有收入，她可能可以在自己的名下再融资新的抵押贷款，这也会改变注册的名字。金融机构不赞成将丈夫的名字改成妻子的名字。如果不是可以以妻子的名义进行再融资，在许多情况下，在丈夫还清贷款后改名。”（水田先生）
“不过，如果丈夫单独购买新房，妻子住的房子有被卖掉的风险，所以如果可能的话，最好把抵押和户口都改给妻子。 （入江先生）
“为了在贷款仍然存在的情况下将抵押权和注册名称更改给妻子，必须同时做以下三件事：
1. 丈夫将房子卖给妻子
2. 丈夫必须3.妻子在另一家金融机构向丈夫借钱
（抵押）买房
。我建议您咨询专家以确定是否。”（三枝先生）
财产分割
同样在这种情况下，如果抵押贷款的余额小于房屋的销售（评估）价值，差额将受到财产分割。
为妻子改名后，妻子将业主房屋评估价值中扣除抵押后的一半金额支付给丈夫作为补偿。
此外，如果抵押贷款余额超过房屋的销售（评估）金额，则不会首先进行财产分割。
“但是，有可能抵押和注册名称都可以更改为妻子，而贷款仍然如上所述。我建议您咨询专家。”（入江先生）
如果妻子是连带担保人
即使妻子继续住在自己的房子里，如果房贷还在丈夫名下，妻子是连带担保人，如果丈夫延迟还款，妻子也必须偿还。
如何领取儿童抚养津贴（母子津贴）？
母子津贴正式名称为“育儿津贴”。该规定的目的是为抚养与父亲或母亲不同生计的儿童的家庭（例如因离婚而产生的单亲家庭）的稳定和独立做出贡献，并促进儿童的福利。津贴。
儿童抚养津贴（Mother and Child Allowance）受收入限制，支付的金额因收入而异。此外，收入是加上子女抚养费的 80% 计算的，因此根据您收到的子女抚养费数额，您可能无法领取津贴。
如果妻子和孩子不支付租金而继续住在丈夫名下的房子里，则可能会判定相当于租金的金额抵扣子女抚养费，可能无法领取或减少津贴。
“根据每个案例和每个城市的不同，决定会有所不同，因此最好咨询当地政府办公室。”（Saegusa 先生）
在联名（joint name）抵押的情况下？
接下来我们来看一下房产和房贷都在夫妻联名（joint name）的情况。
如果抵押贷款是在夫妻联名下还清的（联名）
“本案与丈夫名下房产还贷案相同，无论产权比例如何，夫妻双方权利平分，因此续名者单名住在业主的房子里。然后，继续住在房子里的人将把评估价值的一半支付给不住的人。”（水田先生）
夫妻联名（联名）有抵押时
“严格来说，如果只有夫妻中的一个人居住，就会与原来的贷款协议有所不同。因此，需要合并抵押贷款，但重新审查过程需要时间，而且无法回应“首先。在大多数情况下，由于无法支付等原因，很难与您目前借款的金融机构合并。在这种情况下，我们会考虑与其他金融机构再融资。” （入江先生）
非抵押住房成本如何？
如果离婚后其中一方继续居住在家中，除按揭外的住房开支会怎样？
财产税/城市规划税
“房产税和城市规划税的纳税人是截至评估日（1月1日）的房屋所有者，因此基本上是所有者缴纳税款，但不妨碍第三方缴纳。无（地方税法第 20 条之 6）”（远藤先生）
换句话说，虽然名义上的人应该承担基本负担，但名义上的人以外的人继续生活在财产税和城市计划税中没有问题，这取决于讨论。
维护费
“一般来说，你会根据房地产所有权的百分比支付，但没有固定的规定，所以要通过讨论来决定。”（三枝先生）
离婚后继续住在家里应该注意什么？
再次，离婚后继续住在业主家要注意哪些点？
“业主房屋的财产分配时间不一定要与
离婚同时进行。如果离婚协议中关于财产分配的约定经过公证，即使离婚后仍可以主张自己的权利。”两年过去了。没错。”（三枝先生）
业主须进行财产分割。继续生活的人将支付评估价值的一半给那些没有生活的人
离婚后把屋主的名字改成继续生活的人的名字是基本的
如果对方名下有联名（联名）或贷款余额，考虑转融通
●采访合作
Kimiaki Mizuta 律师
水田谷村律师事务所。他主要处理雇主方面的房地产问题、债务催收和劳工问题。
General Incorporated Association Act 联名房地产问题研究所
研究和分析与房地产联名（联名）相关的各种问题和问题，并研究最佳解决方案和预防措施的智囊团。2022年4月，出版《业主离婚——房屋贷款清算》（作者：入江恒）。
Tax Accountant Corporation Tact Consulting
作为财产税咨询的先行者，多年来，我们一直从事与个人和企业财产税相关的咨询，如个人继承、转让和捐赠、企业业务继承、组织重组、并购等。
