投资日本房产，“新旧公寓”的10点不同

1. 楼价

新建和二手商品的价格差异因地区而异。

下图显示了新房和 10 年旧房的平均价格。在这两种情况下，二手车都更便宜，但新建和二手房之间的价格差异在城市地区更受欢迎的地区往往会缩小，而二手房在郊区往往更便宜。尤其是在郊区，二手房比新房便宜，看起来也很吸引人，但如果以后要搬家挂牌出售，可能就得压低售价。让我们考虑这些要点。

*价格数据由东京官邸研究。征集期为2011年8月至2014年7月，所用房产为10年房龄。都是换算成70m²专属面积的平均值。此外，塔楼最高层数为20层以上，低层最高层数为5层以下。

购买时的成本在新旧之间是不同的

购买公寓时，无论是新的还是二手的，除了房产价格外，还需要花钱。主要细分见下表。每个都有自己的项目，所以让我们牢记差异。

*计算条件
新建：楼价：3500万日元，专有面积：70平方米，贷款：平35，还款期：35年，贷款金额：3000万日元
二手...楼价：2500万日元，专有面积: 70 m², 建筑年龄: 2004, 贷款: Flat 35, 还款期限: 35 年, 借款金额: 2,000万日元
试算 / Koji Omori

2.如何收集房产信息

选择将根据所需条件的清晰度进行划分

当您开始考虑购买时，您感受到的第一个重大差异是您收集信息的方式以及您可以看到的内容。更容易收集信息，与以样板房参观为中心的新建住宅相比，在某种程度上指定您想要的条件后搜索合适的房产，并实际看到和购买是二手的确认它。在目前的情况下，那些愿望还很模糊，想在比选中巩固条件的人，往往会寻找新建房，而那些已经确定希望的人，则倾向于寻找二手房。

搜索方法的主要区别、优缺点

收集新建筑信息：主要是信息杂志和网络

很多信息都是由卖家的房产公司提供的，所以利用信息杂志和网络收集信息

二手商品信息收集…向房地产经纪公司提出的委托

除了利用信息杂志和网络，告诉经纪公司你想要的条件，比如预算和地点，让他们介绍你。

新馆参观内容…样板间参观

如果楼房还没有完工，您可以参观名为“销售中心”或“大厦画廊”的样板间。

二手旅游的内容…观察实物

找经纪公司安排，看看实际出售的房产。当前所有者可能正在搬入

3.如何查找属性

● 被视为候选区域的大小不同

对于分布在广阔区域的新建物业，以通勤目的地为中心进行广泛搜索。另一方面，在二手车的狭窄范围内找到候选人的可能性很高，在希望的车站或铁路沿线很容易找到候选人。

以更广阔的视野看待新建筑

户型规格和设备都在一定水平以上，比较容易比较。您将需要在比较到达起点所需的时间时做出选择，例如您的通勤目的地、预算以及整个房产的大小、规格和设施。

根据您想要的车站或铁路沿线考虑二手商品

虽然通过限制区域很容易搜索，例如所需的车站或铁路沿线，但建筑物的年龄和设施的性能是不同的。由于程度因前主人的生活方式而异，因此有必要通过仔细比较和检查每个案例来缩小范围。

4.结构与抗震

无论是新的还是用过的，您都应该单独检查。

1981年加强建筑抗震标准，对建筑抗震性能提出更高要求。如果是30年以上的旧建筑，我想看看是按照新的抗震标准还是旧的抗震标准。但是，即使是符合新抗震标准的特性，在隔震、阻尼结构等抗震措施上也存在差异，性能也存在差异。单独检查建筑物的结构，无论它是新的还是使用过的。

您可以自己检查新结构。

很多人都关心建筑物的结构和抗震性能。因此，如图所示，在样板房中以易于理解的方式展示和解释了许多属性。如有不明白的地方，可向样板间的销售人员询问，他们会为您讲解。此外，一些物业在施工期间提供现场参观，以展示建造过程，例如柱子和墙壁，因此很容易获得安全感。

摄影合作/Musashi Urawa SKY & GARDEN

对于二手商品，必须检查当前状态和历史记录。

很多人都关心建筑物的结构和抗震性能。因此，如图所示，在样板房中以易于理解的方式展示和解释了许多属性。如有不明白的地方，可向样板间的销售人员询问，他们会为您讲解。此外，一些物业在施工期间提供现场参观，以展示建造过程，例如柱子和墙壁，因此很容易获得安全感。

照片：验房照片提供：
Sakura Office

5.保/制/消费税

● 需要内容确认的项目数量不同

正如您在下面看到的，二手车比新车更需要详细检查内容，但保修系统尤为重要。“法律要求新车保修10年，二手车没有，所以我们建立了自己的‘安信保修制度’。内容因公司而异，请仔细查看。”(小林先生，东急Livable）

● 担保、制度、消费税的主要区别

6.自由改变平面图

● 更容易找到具有高可变性的新属性

如果你想根据家庭构成或生活方式的变化改变户型，右边介绍的双层地板、双层天花板和骨架填充将增加改变时的自由度。大约在2000年左右，这些规格和施工方法开始增加。基本上有很多新建的和很久没建的二手楼。即使您想在入住时更改平面图，也可以通过多种方式更改新房和二手房的平面图。

双层/双层天花板

上下层之间的边界所使用的混凝土材料与装饰材料之间提供了如上图粉红色部分的空间。由于增加了管道和布线的自由度，改变平面布置图的自由度也增加了。

骨架填充 (SI)

将柱子和墙壁等结构部分与内饰和设备管道等内部部分分开的施工方法。由于给排水管垂直贯穿上下两层的空间设置在住宅外，改变平面图很容易。

如果是新建筑……选择很多，还可以选择菜单计划

在新建的情况下，同一公寓内有不同的平面图，因此可以说从购买开始就有很多选择。另外，如果是未完工的新楼，可能会准备一份“菜单计划”。如下例所示，可以为同一住宅单元选择多个布局变体。

●注意：菜单计划有截止日期
。为了不至于错失良机，去样板间的时候，先看看什么时候该申请吧。

标准计划在左侧。您可以选择取消日式房间并扩大客厅和餐厅（右上），或将日式房间变成西式服务室（右下）等变化。

在二手货的情况下......翻新让你追求你的承诺

在二手市场，也可以在购买设备的同时进行翻新或改造。“很容易实现自己的喜好这一点很有魅力。根据房产的不同，可以处理的细节和条件也不同，所以一边寻找房产一边想象自己想要什么样的空间设计是个不错的主意。”（Renovation住房促进委员会/Gonoi先生）

●从硬件和软件方面确认是否实际可以施工
。可以进行的工作的详细内容因物业而异，因此请咨询建筑公司。有些物业需要管理协会的许可才能更换地板以确保隔音性能，因此需要查看详细的使用规则等规则。装修前的客厅餐厅。右边是西式房间，厨房是独立的。

七、管理条款及使用规则

● 新建筑更容易卷入变化的规则

公寓的规则包括规定管理协会整体基本规则的“管理规则”和规定日常生活相关详细规则的“使用规则”。“两者在完成时都有一个规则模板，但根据实际生活进行修改是正常的，”Daiwa Life Next 的久保先生说。作为一开始的居民，新建房子更容易参与更改规则，而在二手房中，您可以在一定程度上参与一半的规则。

无论是新的还是旧的，您都想检查的规则示例

• 公寓内的店铺经营方法
  公寓内的便利店有时会有规定，如果出现亏损，将从管理费中补偿。赤字被发现后可能需要时间来解决，包括出租停车场和一楼的商店空间的情况，所以检查一下。

• 关于
  宠物的安排 即使允许携带宠物，也可能对动物的大小和数量有所限制。此外，还有“不要放在阳台上”和“在公寓里拿着它移动”等详细规定的情况，因此请检查它是否适合您。

• 改造和其他建筑工程的安排
  正如上一页所述，考虑到噪音和振动给其他居民带来的不便，限制改造和翻新工程的情况很多。如果您想购买以后有可能修图，请检查以下几点

8.入住后管理与社区

● 新建从一张白纸开始，二手可以确认实际情况

新的建设管理和社区是空白的，所以不知道会发生什么，是好是坏。另一方面，已经有租户的二手楼盘，有一个优势，就是可以确认实际情况。“自东日本大地震以来，近年来公寓中社区的重要性有所增加。无论是新的还是二手的，公寓的未来价值可能取决于其社区的质量。它也具有很高的潜力。 》（三井不动产住宅 川治先生）

如果是新建筑……大家同时入住，很容易培养团结感

如果是新建筑，每个人都会大约同时入住。“每个人的起步条件都一样，所以可以毫不犹豫地参与社区建设。而且，如果租户之间的交流活跃，物业管理水平就会提高。保持高水平也是一个优势。”（三井不动产）住宅，川治先生）

照片：开发商和管理公司有时会为租户策划活动。上图是入住后的“Park Homes Greeting”（照片提供：三井不动产）

对于二手商品，您可能会感觉像转学生，但您可以在购买前检查一下。

我们的优势在于，我们可以在购买考虑阶段在一定程度上确认管理现状。不过社团的话，会是中间参与的形式，所以会有一点转学生的感觉。“一些公寓有介绍新租户的管理协会董事会会议。

九、设备

二手房和新房如果不到 10 年，则没有太大区别。

这些设施逐年发展，但“在过去 10 年左右的时间里，可用性和能源效率只有微小的改进，因此新建建筑和相对较新的二手建筑之间没有太大区别。”（三井不动产住宅) 川治先生。但是，如果将范围扩大到 20 岁，就会出现如右表所示的变化。此外，二手货的情况下也有注意事项。“设备的使用寿命约为10年。根据建筑物的年龄，最好准备一定的维修和更换费用。”（东急Livable小林先生）

10. 共享设施和服务

●特别是在防灾、防犯罪方面正在取得进展。

为了应对东日本大地震和预防犯罪意识的提高，公寓内的公共设施和设备正在配备防灾和预防犯罪措施。由于空间要求和成本，其中许多以后很难添加到现有的公寓中。此外，在日常生活中节省成本的机制和服务正在出现。新造的和二手的产品无法区分的很清楚，但是可以说越新越有内涵。

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