遇到"再建筑不可"的房屋您应该注意什么

你在找地的时候，见过或听说过比市场价还便宜的“无法重建的房产”吗？“无法重建”是什么意思？优势和劣势是什么？熟悉无法重建的房子的一流建筑师佐川先生教了我。

什么是不能重建的房子？

什么是不能重建的房子？

不可重建的房产是一块土地，如果房屋被拆除和清理，则无法建造新房屋。仅限城市规划区和半城市规划区。

在上述地区，《建筑标准法》规定了“连接道路的义务”。与道路接触的义务是“必须与宽度为4m以上的道路接触至少2m”，规定不能在不与道路接触的土地上建房的路。

之所以有这样的义务，是为了让消防车、救护车等应急车辆能够进入，以便灭火和救援活动能够顺利进行。换句话说，不要把你的房子建在消防车和救护车无法进入的土地上。

具体来说，以下土地是无法重建的房子。

无法重建的土地示例

为什么会有无法重建的属性？

如果一开始就规定接路义务，就不会有不履行接路义务的房子，也就是不能重建的房子，但为什么会有的土地呢？事实上，建筑基准法是1950年制定的，城市规划法是1968年制定的。因此，部分1950年以前建造的房屋、划为城市规划区之前建造的房屋等，不履行与道路相通的义务。

例如，东京的23个区被指定为城市规划区，但约有5%的住房没有履行与道路相连的义务。

“疑似不可重建的房屋数量”包括相邻道路被认定为“第42条第2项道路（*）”并且可以建设的情况。虽然不一定不能重建，但仍有约240,000个这样的总属性。

* 第 42 条第 2 项道路/特定行政机关（接受建设申请的地方自治体）指定为道路的道路称为“认定道路”。即使宽度小于 4m，根据建筑标准法也被视为道路，道路边界线被视为从道路中心线向后 2m。第 42 条第 2 款 在临近道路之场地上建造或改建建筑物时，应保证退台之规定宽度。

可以翻新并居住但是无法重建

您不能在无法重建的房产上建造新房子，但您可以通过翻新现有的房子继续居住。就算房子买卖也不影响。“但是，它仅限于不需要建筑申请的装修。”

那么什么是不需要建筑申请的装修呢？首先，如果是两层以下的木结构建筑，总建筑面积500m2，层高13m以下，屋檐高度9m以下的木结构建筑（称为4号楼）建筑），建筑申请将不被接受，除非它被扩展或改造。你不需要“

大部分不履行接马路义务的楼盘，土地面积都不大，所，例如要重盖屋顶的一半以上，或者要修理外墙，则需要进行建筑申请，因此最终是无法根据需要重新屋顶或修理。另外，提前和考试机构商量一下，确认什么是“一半”。

上面说了，如果是4号楼，可以改造一下，提高抗震和隔热。此外，如果是木结构建筑法的房屋，在结构上可以的话，可以更改平面图。相反，采用RC施工法，据说旧混凝土的寿命约为50年，因此需要注意混凝土的劣化程度。在 2x4 建筑方法的情况下，很难更改平面图，但由于 2x4 建筑方法在 1950 年之前在日本几乎从未使用过，因此这种情况非常罕见。

如何启用重建

为了使无法重建的房子能够建造，有必要使其成为履行道路连接义务的土地。让我们再看看上面的图表。

促成重建的土地购买示例

但是，即使您申请了，也不一定会获得批准，因此请在申请前向政府查询。

购买无法重建的房产的优缺点

购买无法重建的房产的优势

购买不能重建的房产的好处是价格便宜。“无法重建、无法扩建或翻新、无法使用汽车的土地很难找到买家，因此比周边地区便宜。” 市场价格约为周边市场的10%至50%。之所以市场预期价格区间较大，时机也是一个很大的因素。

尤其是对于想要翻新住老房子的人来说，更容易买到便宜的房子，再花那笔钱在装修上。

另一方面，对于拥有或居住在邻近土地的人来说，这是扩大自己土地的机会，因此即使花一点钱也可以购买。因此，它可能是市场价格的60%到70%左右。“在这种情况下，价格往往会受到你与业主关系是否良好的影响。”

无法重建的房子将具有较低的应税估价。因此，还有房子税和城市计划税低的优点。

购买无法重建的房产的缺点

另一方面，购买无法重建的房产的缺点是无法重建或扩建。可以翻新，但是大部分建筑都已经过时了，光是修修就得花钱。此外，由于不临近所谓的宽路，材料和设备进场困难，建设成本也会相应增加。

“此外，无法重建的房产通常土地狭窄，因此可能很少有裸地。

其他人可能会考虑抵押贷款购买和装修，但在许多情况下他们无法获得抵押贷款，因为无法重建的房产作为抵押品的价值较低。这也是缺点之一。

还存在购买后的风险。它不能重建，所以如果它被台风摧毁或被火灾摧毁，你将无法再在那里生活。那种决心也是必须的。

购买无法重建的房产时的检查要点

虽然有缺点，但肯定是不能重建的便宜楼盘。考虑购买时应该注意什么？

检查基础设施状态

电力、煤气和供水应该通过，但如果房产四周被其他土地包围，则需要确认它们通过的地方。

雨水是如何排出的？

如果雨水顺着排水沟流到地面上，也会损坏地基。让我们检查一下雨水是如何排到下水道的。

是否通风良好、阳光充足？

由于不临近宽阔的马路，周围常有房屋，通风和日照不佳，容易积水。

如果没有足够的阳光或通风，外墙即使被雨淋湿也很难干燥，因此维护成本往往会相应增加。

需要更详细地查看这些检查点。因此，如果可能，建议请专家检查无法重建的房子。“特别是与从事过不可重建物业工作的建筑师和承包商核实。经验丰富的专业人员可以指导您如何解决任何不可预见的不便。这应该很容易。”

虽然它是不可重建的房子，不能像这样重建，但便宜地得到它是一个很大的吸引力。另一方面，也有无法按揭或倒塌无法居住等劣势。与专家仔细考虑您的购买是个好主意，以免您以后后悔。

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