日本法人购买房产的"优势"和"劣势"

首先，我们来谈谈个人以法人名义购买房产的好处。

1) 不需要设立法人的好处

对于考虑成立法人的个人投资者来说，通过为每个法人购买物业可以避免从头开始设立法人以及承担设立费用的优势。

此外，相比个人而言，法人可以将更多费用作为经费支出，因此也有可能利用法人进行税务优惠策略。

■法人转让情况下购买方（法人）的优点

接下来，我们来谈谈法人以公司名义购买房产的好处。

1) 通过拥有多个法人可以实现利益和费用的分散化，带来的好处。

通过拥有多个法人，可以将利润和费用分散到其他法人中，从而更容易进行税务优化等节税措施。

2) 可以利用经营资源集约化税制的好处

法人在接受法人转让时，根据令和3年度税制改革，设立了"经营资源集约化税制"。收购方企业如果获得"经营力提升计划认定"，则可以在一定期限内享受通过"设备投资减税"和"准备金积存制度"所提供的税收优惠措施。

根据经营力提升计划，在取得一定设备等情况下，可以扣除投资金额的10%作为税额抵免或全额即时摊销。

准备金积存制度是为了应对可能发生的风险（如非明示债务等）而设置的机制，在获得包含事前调查相关内容的“经营力提升计划认定”后进行M&A实施时使用。

可以将投资金额70%以下的数额作为准备金进行积存，并可将积存金额纳入损益核算。

3)通过购买有累积损失的法人来获得税收优惠的好处

如果要购买的公司存在债务超过和累积亏损的情况，通过合并该公司可以继承其累积亏损，从而利用购买公司的累积亏损进行税收优惠。

然而，仅出于减税目的而进行合并可能会被否定，并且吸收合并的公司不一定能够必然继承其累积亏损，因此需要注意。

4) 增加与债务继承相关的交易金融机构的好处

这与个人购买的优点相同。

法人每次出售物业时，无论是卖方还是买方都会面临一些不利因素。

1) 无法获得金融机构对债务继承的批准的不利之处

法人每次要出售资产时，最大的难题是如果有从金融机构借款的情况下，必须得到该借款机构对债务继承的批准。

许多资产管理公司在向金融机构借款时，法人代表或亲属、代表关联公司等都会成为连带担保人。然后，在出售法人资产时，通常情况下代表辞去法人代表职务，并由新任代表接任。

在这种情况下，当然売却法人的代表将辞去其职位，需要与贷款方进行谈判以解除自己作为连带担保人并让新任代表成为连带担保人。

然而，金融机构根据判断连带担保对象是否合适来确定连带担保人。因此，在这种谈判中可能会遇到困难。

如果申请将连带担保变更给贷款方并且金融机构认定新的连带担保者信用存在问题，则往往会导致金融机构反对整个法人转让过程。

3）购买者数量有限的缺点

第二个缺点是购买者数量有限。为什么会有购买者数量有限呢？因为与房地产交易不同，企业转让的情况下，银行贷款可用性较低。

企业转让交易通常被称为并购案件，金融机构会根据购买方企业的营业利润和经营现金流等基础进行贷款。而且，贷款金额通常以购买方企业的营业利润和经营现金流的三至五年份额作为贷款上限，因此无法像普通房地产融资那样灵活

此外，在贷款期间方面，普通房地产投资可以选择20至30年长期组合，并且特别是对于建筑年数较新的RC物件等，则可以选择35至40年组合。

另一方面，在企业转让情况下，金融机构将其看作是形式上的并购案件。一般来说，金融机构在正常并购案件中提供5至10年的贷款期间。偶尔也会出现将企业转让视为房地产投资，并提供20年期限贷款支持的金融机构，但这种情况非常罕见。

因此，在企业转让的情况下，可以说很难利用金融机构的贷款进行购买。结果就是购买者数量被限制在能够以现金购买或投入相当自有资金的人群中。

4）通常的房地产买卖交易所带来的不利之处。

第三个问题与前述的（1）和（2）的缺点有关，即使是一次宝贵的公司转让，也会变成像普通房地产买卖交易一样。

由于存在上述（1）和（2）的缺点，购买方常常会提出“能否不进行公司转让而只出售房地产”，或者“能否将其改为业务转让”等交涉。

我认识的某人最初打算通过公司转让来进行销售，但由于上述缺点导致很难找到购买方，所以决定改为普通房地产销售。结果成功了房地产销售，但公司仍然存在，现在正在考虑清算该公司。

正如我在之前专栏中所写的那样，按照整个法人单位来出售物业确实有很多优势，但另一方面也存在金融机构难以提供贷款等缺点。因此与普通房地产销售相比，在某种程度上可以说具有较高门槛。

坚持“因为整体法人销售更有优势”而长时间固执下去可能会错失良机。对于我自己来说，在情况不顺利时切换到普通房地产销售也是必要的。

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