打破你的认知：日本建筑费用高涨，给你投资带来的“正面影响”
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在东京的街头漫步，到处都可以看到建筑用起重机林立。市中心区域正进行着超高层办公楼、酒店和商业设施的建设工程。铁路主要车站周围也能听到摩天大楼建设时敲击声响起。
近年，随着建筑需求的繁荣，不动产和建筑行业似乎一片兴旺。然而最近他们的脸色却变得阴沉起来。
原因是不断上涨的建筑费用。这次，我想考虑一下建筑费用上涨对房地产市场的影响。
建设费用持续上升。
根据国土交通省发布的“建设工程费用紧缩器（以2015年为基准指数100）”，截至2023年10月，建筑综合领域的指数为123.5。从新冠疫情开始的2020年2月阶段来看，该指数为108.2，因此可以看出在新冠疫情之后有大幅上升。
我个人参与了几个房地产开发计划，根据现场感觉来说，在过去的2到3年里，印象中涨幅大约在30%到40%左右。原因有以下五点：
1.建筑材料的高涨
首先是建筑材料的高涨问题。由于全球建筑需求的增加，办公楼等所需的钢结构和住宅用木材等都供不应求。
近年来，大型建筑所使用的外墙和内饰材料多数为海外产品。从用于外墙的花岗岩制品、铝幕墙到内部装饰的大理石和定制家具等，许多都依赖日本对海外进口。
自从新冠疫情以来，全球范围内的金融宽松政策和东亚、东南亚地区的经济发展导致建筑材料供应紧张。全球性通胀趋势对依赖进口材料的国内建筑成本造成了很大影响。
2.能源成本的飙升
第二个问题是与乌克兰冲突等相关的"能源成本上涨"。原油价格的上涨导致运输成本和电费增加。能源在建筑材料制造和物流等各个方面都成为了成本上升的因素。
3.半导体不足
第三个问题是全球性的“半导体短缺”。在建筑领域中，空调、照明设备、热水器和地暖等设施都广泛使用了半导体。
即使建筑物已经完工，如果设备没有安装进去，就无法投入运营。而且设备成本的增加也会导致整体建筑费用的上升。
4.日元贬值
第四个原因是“日元贬值”。由于进口材料较多，最近日元的贬值使得这些材料的采购成本进一步上升。
在先进国中，只有日本一直保持着低利率的独自行动。然而，国内外利率差会导致汇率下跌，从而使进口原材料价格受到汇率影响，并且还会额外增加成本。
5.人力成本的飙升
最后一个原因是日本特有的问题，即“人力成本上涨”。从1997年的顶峰685万人开始，从事建筑业的人数一直在下降，到2022年将会减少到479万人。这意味着在过去25年里，实际上减少了整整30%。
尤其是需要专业技术，如钢筋工和模板工的职位，由于资深工人的高龄退休而频繁出现，导致不仅人数不足，年龄结构和职能平衡也无法维持。劳动力短缺导致人力成本上涨。
除了这些，从2024年开始，在建筑业也将实施工时外劳动的规制和每周休息两天的制度等工作方式改革。对于承担着工期延长和本来就人力资源紧缺的建筑业来说，前方还有一条荆棘之路。
办公楼也受到问题的波及。
建筑费用的高涨会波及到各个方面。对于建造公寓并进行分销销售的开发商来说，必须将原材料成本上涨转嫁到销售价格上。
2022年，首都圈内新建公寓的平均价格为6288万元。与15年前的2007年4644万元相比，上涨了35.4%。以每平方米单价来看，涨幅高达54.9%。新建公寓已经成为普通庶民无法企及的物品了。
影响不仅限于公寓。在东京都内建设的办公楼也是如此。
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如果是位于都心地区的大型建筑物，可以预期到高额租金收入，足以覆盖建设成本。
然而，新桥和神田等地有许多中小型建筑物，虽然已经过了很多年，想要重建却面临着一个难题：即使不考虑土地费用，在目前的建筑成本下，预计租金水平也无法达到足够回收投资资金的程度。
近年来，由于新冠疫情后远程办公的普及以及大规模办公楼供应过剩，导致空置率居高不下。此外，租金水平也连续三年持续下降。因此，预计今后将对大规模办公楼建设产生影响。
在租赁公寓的建设中，如果按照目前的建筑成本来设置每坪15000日元到17000日元的租金，投资回收将需要20年以上。以这个坪单价来说，一个被称为1K的8坪（26平方米左右）大小的房间租金将会是12万日元到14万日元。除非是高收入者如大企业员工才能够负担得起这样的水平。
这种趋势也对铁路终端站前和地方主要城市的众多再开发项目产生了影响。
去年，名古屋市栄地区的名古屋三越栄店所在的建筑物重建计划被宣布暂停。原因是建筑费用飙升和办公市场前景不确定性导致的。
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此外，由于材料价格上涨和人工成本增加导致数百亿元的项目费用增加，北海道新干线预计在2030年底延伸至札幌的JR札幌站南口再开发建筑计划已经进入了工期延长和项目规模缩小的阶段。
在札幌站前的札幌西武遗址再开发计划中，地上35层被缩减为31层，并放弃了引进酒店部分。
市区街道再开发项目是一项旨在通过增加容积率来改善道路、公园、公共设施等的建设，以促进地区的高效利用的项目。这是一个由政府机构提供资金支持的开发模式。
最近，出现了没有购买容积增加部分的楼层（公寓或办公室）的公司，一些自治体也开始自行购买这些楼层，并在补助金之外提供支持。例如水户市、神户市、冈山市和和歌山市等地都发生了这种情况。
由于建筑费用的飙升，被称为保留床的额外部分地板价格也随之上涨，导致开发商无法达到盈利。
富裕阶层的商业机会也在增加
现在，一旦出现这种情况，预计将会继续延期、冻结或放弃新建计划。
一般情况下，我们会选择等待建筑费用降低，但目前并没有发现建筑费用下降的因素。原因是海外材料为主的原材料价格以及国内劳动力质量下降导致人工成本上涨的趋势可能会继续加剧，而不太可能减弱。
尽管如此，为了继续经营生意，还是有一些策略可行。那就是专注于富裕阶层的房地产业务。
无论是酒店建筑，还是外资系五星级酒店，预计每晚的住宿费将超过10万日元。通过客人支付的住宿费和大量的餐饮消费，投资回收的可能性会增加。换句话说，可以确保一定的投资回报率。
现在，那些价格高达1亿到2亿、3亿日元的超豪华公寓非常受国内外富裕阶层的欢迎，并且销售情况良好。同样，在市中心一流地段设立办公室成为了一种身份象征，有租户愿意支付巨额租金来获得这个地点。
尽管建筑费用不断上涨，但租金的增加对于房地产投资是有利影响的
在租赁公寓市场上，尽管普及型公寓面临困境，但月租超过20万日元的优越地段高级公寓的出租率总体上呈现较高的趋势。
在大企业为中心的情况下，工资上涨正在接连发生。而对于单身员工来说，一室公寓的月租费甚至突破了10万日元的壁垒，但仍然有入住者出现的案例开始出现。
因此，在进行房地产投资时，当前建筑成本的上涨是一个令人困扰的问题，但通货膨胀趋势加强也意味着租金水平可能会提高，这应该被积极看待。
特别是在二手租赁公寓方面，建筑费用上涨的影响仅限于翻新成本等一部分，并且可以认为通胀导致各种物价上涨的好处最终将对租金产生良好影响。
现在的时点可以说是一种回归均衡点的过渡期，投资回报率已经暂时下降，而未来市场的增长机会即将到来。我们有机会享受接下来市场发展带来的好处。
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