“空置房浪潮冲击东京23区：数据背后的真相！”
株式会社東和ステージ，一家处理投资性不动产的公司，为了(1)分析东京这座城市并向全世界传播其魅力；(2)开发以不动产为核心的新服务等目的，瞩目于帮助海外投资者分析日本房地产市场
这次，我们介绍全国和东京都的空置房屋数量及空置率的变化，并详细分析了东京23区各自的空置房屋数量和空置率的增减情况。
【01】全国空置房屋数量及空置率的最新动态
・2023年全国的空置房屋数量超过900万套，30年间增加了约两倍；
・其中一半可能因为缺乏维护管理而出现问题，这些空置房屋占总住宅数的将近6%。
近年，全国的空置房问题引起了社会关注。根据总务省“住宅与土地统计调查（确报值）”（2023年10月1日的最新数据），全国的空置房数量约为900万户，创历史新高，空置房占总住宅数的比例（空置率）也达到了13.8%，是有记录以来的最高值。本次报告将详细探讨全国及东京的空置房数量（率）的变化及其实际情况。
首先来看全国的趋势，2023年的总住宅数为6504.7万户，比2018年增加了264万户（增长4.2%）。同时，空置房屋数量为900.2万户，比2018年增加了51.3万户（增长6.0%），空置率达到13.8%（上升了0.2个百分点）。
空置房屋的数量一直在持续增加，从1993年的447.6万户增加到2023年的900.2万户，在这30年间增长了约两倍，空置率也从9.8%稳步上升到13.8%【图表1】。
从这些空置房屋的类型来看（见图表2），2023年共有900.2万套空置房，其中“出租的空置房”有443.6万套，“出售的空置房”有32.6万套，这两者加起来占总数的52.9%。
这个出租或出售的空置房屋，将来可能会有人入住，而且当它因老化等原因失去竞争力时，预计会进行修缮或重建，所以相对来说问题不大。
另一方面，“除了出租、出售和第二住宅的空置房屋”（报告中称为“其他空置房屋”），是指长期无人居住的空置房屋，未来维护管理可能会出现问题，问题较为严重【图表3】。
如果关注这些“其他空置房屋”，从1993年的148.8万户增加到2023年的385.6万户，在30年间增长了约2.6倍。占总住宅数的“其他空置房屋”比例（其他空置房率）也从3.2%上升到了5.9%。
未来，由于老年人家庭因长期住院或进入护理设施而长时间不在家，以及继承后的房屋被遗弃等原因，预计“其他空置房”将迅速增加，并成为越来越严重的问题。
【02】向东京都的空置房屋数量和空置率的趋势
・近15年来的空置房率几乎没有变化，在都道府县排名中位列第44位。
・新规模大的供应背后，空置房屋数量增加到约90万户，在全国排名第一，占总数的10%。
2023年东京都的总住宅数为820.1万户，比2018年增加了53.0万户（6.9％）。空置房屋数量为89.7万户，比2018年增加了8.7万户（10.7％），空置率达到了10.9％（上升了0.3个百分点）。
全国的空置房率一直在上升，而东京都的空置房率几乎保持不变，在过去15年里一直低于全国水平【图表4】。
但是，虽然空置率呈现横向趋势，东京都的总住宅数在增加（新建住房供应量大），这是一个重要因素，实际上空置房屋数量正在稳步增加。从整体来看，空置房屋数量从1993年的52.7万户增加到2023年的89.7万户，在这30年间增长了约1.7倍。
尽管“出租用的空置房屋”在这段时间内显著增加（1993年的38.8万户增至2023年的62.9万户），但被认为将来会成为一个严重问题的“其他空置房屋”，也在1993年到2023年这30年间，从11.0万户增加到了21.4万户，大约增长了1.9倍。
2023年，按照各个都道府县的空置房屋率（分类）来看，东京都在空置房屋率上排名第44位（第一位的德岛县为21.3%），在“其他空置房”比率上排名最低（第一位的鹿儿岛县为13.6%）。但从空置房数量来看，东京都的空置房数量排名第一（占全国空置房总数的10.0%），“其他空置房”的数量排名第二（占全国其他空置戸总数的5.6%），可见实际上东京都拥有极多的空置住宅【图表5】。
另外，如果比较全国和东京都的空置房屋类型（独立式住宅、连排房屋、公寓）的比例，“出租用的空置房”在全国和东京都中，公寓的比例约占九成，非常高。
另一方面，关于“其他空置房屋”，全国范围内独立住宅占超过70%，而在东京都，独立住宅仅约35%，共同住宅则占了60%以上。当“其他空置房屋”是独立住宅时，通常会被单独留置；如果是共同住宅，则可能整栋建筑被遗弃，或者出现部分楼层如虫蚀般的废弃状态。因此，无论哪种情况都预计将成为复杂的问题。【图表6-1、6-2】
【03】东京23区各自的空置房屋数量和空置率的趋势
・近20年来的平均空置率略有下降，千代田区和台东区则大幅减少
・空置房屋数量可能因管理不善而增加，主要集中在世田谷区、江户川区、台东区等地急剧增多
接下来，我们将查看东京23区分别的空置房屋数量和空置率的变化【图表7】。
从整体空置率来看，特别区部分的平均在2003年是10.9%，到2023年是11.2%，20年间略有下降。除了千代田区和台东区的数字大幅减少外，其他地区似乎没有太大变化。
但是，从不同类型的空置房屋来看，“其他空置房”比率在文京区、台东区、世田谷区、荒川区、江户川区和中央区有显著上升；而“出租用的空置房”比率则在港区、墨田区、涩谷区、中野区和豊岛区呈上升趋势【图表8-1、8-2、8-3】。
为了更清楚地展示空置房屋增加的实际情况，我们绘制了2003年和2023年的图表，X轴代表其他类型的空置房，Y轴代表出租用的空置房。通过比较可以看到，在许多区域，“其他类型的空置房”和“出租用的空置房”都有所增加。特别是在世田谷区、足立区、板桥区、大田区和練馬区，“其他类型的空置房”和“出租用的空置房”的数量都有显著增长；而在江户川区、台东区和江东区主要是“其他类型的空置房”增加；在新宿区、豊岛区、杉並区、中野 区 和 葛飾 区，则是“出租用的空置 房”的实数超过了特别行政部门平均值【图表9-1, 9-2】。
如我们所见，在都市区域，空置房屋的比率呈现稳定趋势，并且“其他空置房”比率在全国也是最低的，因此这个问题并没有被看作非常严重。然而，在东京内部，由于原本的住宅存量（总住宅数）就非常庞大，并且新建供应也很兴旺，实际上空置房屋数量众多，并且还在稳步增加。
此外，随着居住在东京市内的团塊世代等居民逐渐老龄化，空置房屋的数量也预计会爆炸性增加。
为了避免这些空置房屋成为闲置的资源，如何利用它们，并将其价值提升或进行再开发，将会变得越来越重要。
【04】由市政策的权威，市川宏雄所长进行的分析结果总结。
・东京都的空置房屋率已经持平15年，但其数量约为90万户，占全国总数的10%。
・由于都心回归导致的人口增加以及对住房需求的提高，还有继承下来的房屋被闲置等，原因是多样的。
截至2023年10月，全国的空置房屋数量约为900万套，是过去30年来的最高记录，大约增加了两倍。空置房屋在总住宅数中所占的比例（空置率）也达到了历史最高的13.8%。
空房子分为四种类型：“出租的空房子”、“待售的空房子”、“第二住宅的空房子”以及除了出租、待售和第二住宅之外的其他空房子（本报告中称为“其他空房子”）。
最常见的是“出租用空房”（占49.3%）和“其他空房”（占42.8%），其次是“第二住宅空房”（占4.3%）和“出售用空房”（占3.6%）。此外，所谓的第二住宅包括度假屋和加班时使用的睡觉地点等。除了出租、出售用及第二住宅之外的“其他空房”，指的是因为长期调职、入院不在家，或有重建计划，以及无法确定具体原因而闲置的房子，这些已经超过了40%。
东京都过去15年的空置房率基本持平，在全国47个都道府县中排名第44位（10.9%），较低。但到2023年，总住宅数达到820.1万户，由于新房大量供应，空置房数量约为89.7万户，虽然比例仅占总数的十分之一，但在数字上是全国最多。
在东京，97.6%的出租空置房是公寓型的，而其他类型的空置房中，34.8%是独立屋，62.7%是公寓。相比之下，在全国范围内，73.9%的其他类型空置房是独立屋，这与东京的情况形成了鲜明对比。
东京23区在最近20年的平均空置房率略有下降，千代田区和台东区大幅减少。但是，从可能因维护不善而成为“其他空置房”的比例来看，文京区、台东区、世田谷区、荒川区、江户川区和中央区都有大幅增加。
再看实际数字，不同区域的“其他空置房”和“出租用空置房”的变化情况大相径庭。在世田谷区、足立区、板桥区、大田区、練馬区，“其他空置房”和“出租用空置房”都有所增加；而在江户川区、台东区、江东区，“其他空置房”增加了；新宿区、豊岛区、杉并区、中野区和葛飾县则是“出租用空置房”增多。特别的是在台东县，“出租用空置房”减少到了约三分之一，但“其他空置房”却增加了6.4倍。
由于市中心人口增加导致住房需求上升，以及继承父母房屋后的闲置等多重因素的交织，可以推测每个区都存在这些问题，但空置房屋对策的实施已迫在眉睫。
