在日本买土地盖公寓,土地怎么选,让房东来告诉你
如果选择耐火建筑，有些地区和金融机构可以贷款35年，利率回报率超过7％，即使购买也只需偿还一半比例！
现在建筑费飙升，我才意识到“新建公寓再销售容易，真希望当初能买下来”的道理。但是那时候的我对于新建公寓真的很害怕，所以没有去尝试购买。
这是因为我曾经参与过一次新建公寓的销售，看到购买了那套公寓的人遭遇了悲惨的境地(;´Д｀)
所以，这次我想谈论的主题是“购买了Ganguro再销售物件的人的结局”。请大家听我讲一下吧♪(*'ω'*)
时间回溯到7年前！！
熊本地区是在熊本地震后的世界。超过20万栋住宅受到损害，导致住房短缺。拆除费用从每坪2万元上涨到每坪5万元左右，木工也十分紧缺，必须支付3至5万元人工才能聚集足够的人手。
据说新建住宅需要等待两年是常态，还有土地被抛售的情况，道路因地震影响而摇摇欲坠，恢复工作没有预期进展。此外，不是当地工程公司的上市企业连续数年推出每月100多栋的现房销售项目，导致乱象丛生。整个局面相当混乱。
在熊本，这个混乱时期之前，建筑费用和房租就已经上涨了。地震后，新建住宅的房租感觉上涨了5000日元至1万日元（约合人民币300元至600元）的单身公寓，以及1万日元至2万日元（约合人民币600元至1200元）的家庭住宅。尽管如此，在住房不足的影响下，仍然能够顺利入住。
由于熊本是一个车辆社会，所以每个人都拥有一辆汽车成为了这座城市的文化。在新建公寓中，没有停车场被认为是常识，如果没有停车场就无法入住。然而，现在也出现了越来越多没有停车场的新建公寓。
由于许多古老的房屋被拆除，月租停车场增加了。不知道是因为没有车的人恰好入住了，还是其他原因，我不太清楚。但是没有停车位的新建公寓也完全租满了。这说明房间真的很紧缺。
私はその時、賃貸管理や買取再販の業者をしていました。業者歴6年くらいでリーマンショックも経験していたので、住宅余りの時代を戦ってきていました！！
我当时是一家房屋租赁管理和买卖再销售的经营者。由于有着大约6年的从业经验，也经历了雷曼兄弟破产引发的金融危机，所以我一直在应对住房供过于求的时代挣扎！
不仅是满室经营，甚至有些房东连银行还款的租金都无法收回。然而地震发生后，世界瞬间改变，住房短缺问题突显。难道这就是进入了一个不再畏惧新建筑的世界线？！( *´艸｀)
我突然想到了建造一栋新公寓的主意。以10%的回报率建造，然后以8%的回报率出售，会赚钱哦？！如果满租后再出售，买家就不用承担空置风险，他们会很高兴哦？！如果把房租定得低一点，入住者也会很开心哦？！这个可能是三方共赢的生意吧？！让我们来做吧♪
■发现了适合建造公寓的三块土地！
那时候，我想已经过了大约半年的时间。从那时起，每天我都在门户网站上寻找看起来不错的土地，并开始将建筑物放置在测量图上。
在熊本，如果是家庭用物业，我希望有200%的停车位；而对于单身用物业，则希望有100%的停车位。因此，1LDK户型是最具投资效益的选择。
从与公寓经营者的访谈结果来看，建筑费用大致可以估算为每坪60万日元。因此，土地价格必须在每户约200万日元左右才能使计划成立。
因为地理位置优越会导致土地价格超出预算，所以我们将目光集中在潜力较大但每平方米价格较低的再开发区域，并继续寻找土地。结果，在约1至2个月的时间内，我们找到了3个候选地点。
第一块地是与隔壁地有3米的高差，造成费用可能很高的土地；第二块地位于山顶，道路狭窄；第三块地离车站步行约20分钟，但在考虑购买时被别人先下手了。
我绝对想在这些中选一个地方建新房子，于是充满期待地去看了物件！！（←太晚了w）。
如果现在找到了土地，我会尽量在第二天去看。但是当时我还只是个业余爱好者，所以看房子的事情都是等到所有桌面工作都做完之后再去的。
然而，即使去看土地，也不知道要注意什么。但是，我了解到第一块土地的开发很困难，计划可能会因为费用问题而失败；而第二块土地则适合我的计划。所以我决定选择第二块土地。
这里有个秘密，现在无论是第一块地还是第二块地，我绝对不会选择！！！www
■观察土地的五个要点
好的，「不知道如何观察土地」这一点会导致悲剧发生。现在的我就来分享一下至少要注意的观察要点吧！
1）前面的道路是私人道路还是公共道路？私人道路是否延伸到公共道路？有排水沟、上下水管吗？道路铺设状况如何？垃圾收集车能进入吗？
2）地势平坦吗？道路坡度和宽度是否存在问题？
3）周边环境中，新建房屋增加了吗？有没有墓地等情况？有没有荒地、废弃房屋等情况（叶子堆积或害虫滋生严重）？
4）是否存在界限线？是否存在越界情况？是空地还是已经开垦过的土地？
5）需要填土或挖土吗？需要护岸吗？
以上！！
嗯，这些都是理所当然的事情呢！优秀的大家说到看土地，我想至少会注意到这些吧！虽然我自己不知道呢(;´∀｀)wwww
不了解的人是最强大的，当我请施工公司来看地时，当我让家人来看地时，“为什么要在这个地方建公寓？”他们都强烈反对。但是因为我只考虑到建好后的未来，所以决定顶住压力继续推进建筑工程♪
这是关于在公寓建成之前的故事，这次也结束了呢...
下次会进展到哪里呢(;´Д｀)那么我们再见吧♪
我是Ganguro♪(*'ω'*)
