让您彻底明白,日本房产里的所有权和借地权

相信大家在看房源信息的时候应该多多少少会留意到，在日本挂牌的房产信息都会标注一栏：土地权利。

通常这一栏上写的都是『所有权』，但是如果房子看得比较多的同学会发现这里一栏也有填别的内容的，例如：旧法借地権、定期借地権、地上権等等。

那么，日本房产到底有多少种土地权利呢？这些土地权利又分别是什么含义呢？今天丘主就给大家来解答这个问题。

所有权与借地权

首先，对于土地权利根据买房后土地的归属分两大类：所有权和借地权。

所有权

所有权是日本房产中最常见的权利类型，至少九成以上的房产的土地权利都是所有权。

对于土地权利为所有权的房产，买房人在买房后即可拥有房子所属土地的永久产权，绝大多数情况下，这块土地会和建筑部分会同时通过行政书士进行所有权登记。登记过所有权的土地，原则上可以在任何时期进行：买卖、拆建、借贷、过继、赠送等。

需要注意的是，公寓（マンション）的土地虽然会按照房间面积分配给每个住户相应比例的土地所有权，但由于其集体住宅的性质，单户业主不可独立进行建筑的拆建，而必须由公寓的管理组合80%以上的成员同意的情况下才可以对公寓整体进行拆建的决议。同时，对于土地权利为所有权的公寓，建筑与土地部分的权利不可分割。也就是说，你不可以买下一套土地权利为所有权的公寓之后，再单独把建筑或者土地部分给卖出去。

费用方面，购买土地（包括购买土地权利为所有权的房产的情形）时需要缴纳土地部分的不动产取得税，而在持有土地期间，每年还要缴纳土地部分的固定资产税。

借地权

借地权应该是大家比较不太熟悉的一种土地权利了。相比所有权来说，借地权房产的适合人群更少。

借地权顾名思义，指土地为他人（第三者）拥有，以借贷形式供买房人进行房屋建造、居住。买房人在购买土地权利为借地权的房子之后，只获得房子的建筑部分的产权，而不拥有土地部分的产权。

在费用方面，借地权的房子的业主由于没有土地，因此无须缴纳土地部分的不动产所得税与固定资产税，但却需要缴纳以下的额外费用：

每月缴纳的土地租金（借地料）
在借地合同到期需要续签租约时，需要缴纳一笔约为土地价格3~6%的续签费用（更新料）
在进行同类型的房屋重建时，需要缴纳一笔约为土地价格2~4%不等的重建许可费（建て替え承諾料）
在进行不同类型的房屋重建（如：木造房屋重建成钢筋混凝土结构的房屋）时，需要缴纳一笔约为土地价格10%的借地条件变更许可费（借地条件変更承諾料）
在将借地权转卖给他人（例：出售借地权房产）时，需要缴纳一笔约为土地价格10%的名义改写费（名義書換料）。

此外，借地权房产还有一大特点就是，银行基本不是会放贷给借地权的房子的。这是因为，在申请住房贷款时，银行为了避免贷款人无法偿还贷款的风险，需要获得对应房产的抵押权（抵当権），且这一抵押权通常都包含土地和建筑两者。而对于借地权的房产，由于土地并非贷款人所有，因此要将土地抵押给银行，就必须获得地主的同意——而现实中这几乎是不可能的。加之围绕土地权利问题很容易产生各种法律纠纷，也导致了银行对借地权的房产估值会远小于房产的市价。因此，打算贷款买房的同学们可以提前把所有借地权的房子都pass掉。

不能贷款带来的另外一个问题就是借地权的房产普遍流动性较差。因为借地权的房屋每次转手都要求接盘者以现金买房，而卖房人又需要缴纳土地价格10%的名义改写费。因此房屋流动的成本十分高昂。

有同学会问，既然借地权有这么多不便之处，那究竟还有什么样的人会买借地权的房子呢？实际上下面三类人才是借地权房产的主要客户群体：

不动产投资家：借地权的房产由于上述的种种不便之处，因此相对来就房价会相对便宜，而出租房子时租金却不会受到上述影响，因此相对来说出租的回报率较高。另外不能贷款也是投资时的一种天然的参入壁垒，拥有较多现金的投资家会更有竞争优势。
商业地产业主、开发商：虽然在住宅领域借地权的房产数量有限，但是在商业地产中借地权房产可谓比比皆是——一些黄金地段（例如山手线内环的中心地带）几乎是无地可售，因此房产交易多是以借地权形式进行。
富豪：对于数亿日元以上的高价房产而言，借地权与所有权的房产的购买难度会发生反转，这是因为银行的住宅贷款一般只都有1亿日元左右的上限，因此无论是借地权还是所有权的房产都要花费大笔的现金，而借地权房产因为不需要购买土地，因此对于高价房产来说，其初期费用是有可能比所有权+贷款的房子便宜的。

参考：借地权的分类

借地权根据借地人与地主之间的权利强弱，可分为地上权和贷借权两大类，而贷借权里，又可以分为普通贷借权（又称普通借地权）、定期贷借权（又称定期借地权）、旧法贷借权（又称借法借地权）三小类。这里面的细节比较多，我们放到最后的部分解说。

地上权与贷借权的比较

	地上权	贷借权
借地人的权利强弱	强（可对土地直接支配）	弱（对土地间接支配）
借地权转让、转租	可自由进行	必须经过地主同意
房屋的拆建、翻新	可自由进行	必须经过地主同意
地租的支付	双方同意的情况下可以不支付地租（实际几乎不存在此种情形）	必须支付地租
租约期限	可设为永久	不可超过20年，但期满时可以续签
应用场景	绝大多数为高架桥、地铁等基础设施建设项目	住宅、商业设施项目

普通借地权、定期借地权、旧法借地权的比较

	普通借地权	定期借地权	旧法借地权
首次借地合同期	30年	50年	30年
续签条件	需要地主同意	不可续签	地主原则上必须同意续签
续签合同期	第一次续签20年，此后均为10年	无	20年
合同终止时建筑的去留	借地人有权要求地主以一定的价格回购建筑*	借地人必须将建筑拆除，以空地形式返还	与普通借地权相同