相比之下，日本的平均建筑用地和房价，已经下跌到了20年来的最低点，大约相当于日本泡沫经济顶峰时的1/8。

此外，东京、大阪房产租金回报率基本是北上广深的3倍以上。

据日本官方统计数字表明，在日本投资房地产出租，平均20年左右可以收回成本。而在北上广却需要100年左右。

东京白日景色

东京举办奥运会在即，日元持续贬值，也被视为利好。今年，中国人会再次爆买日本房产吗？日本房产到底好在哪里？

浙江奉化建于上个世纪90年代的房子，2014年4月4日倒塌，不到30年的寿命被国外媒体称为“快餐式公寓”

日本群马县中山道某专门学校的办公楼，建于20世纪60年代，照片摄于2016年

日本60年房龄的旧房为何如此之新？这一切，表面看是日本人对住宅的日常精心保养以及精湛的房屋维护技术，实质源自日本人令人敬佩的“工匠精神”。

所谓“工匠精神”，就是一辈子只做一件事，而且将这件事做到极致。

1980年，日本就提出了百年建筑的目标。所谓百年建筑是指，一是建筑结构寿命100年，二是100年内可以让家庭几代人安居。

位于大阪府大阪市中心区的住友大厦，第一期竣工于1926年

2007年，日本自民党提出“200年住宅”的概念，要求将原本目标为100年的建筑寿命延长至200年。

当然，这里所指的200年，并不是说200年内不做任何的修复工作，而是指住宅的结构年限能达到200年。

位于兵库县的甲子园巨人体育场（现名：阪神甲子园球场），1924年竣工

中国住建部副部长仇保兴曾公开表示，中国的建筑寿命只能维持25到30年。

相比之下，英国的建筑平均寿命为132年，美国的建筑寿命为74年。

在中国买二手房和毛坯新房，除了装修让人心力交瘁，洗手间、厨房漏水最令人抓狂。

水电部分是装修最头疼的，涉及各种管道、电路、水路的设计与安排，稍有不慎，基本都要重新来过。

尤其是漏水涉及邻居，你没法偷懒不修，而修起来基本就要敲墙敲地板，伤筋动骨。

相对于国内楼房的经常漏水等问题，在日本几乎是没有的，这也是房地产商和建筑公司对住宅的最起码的保证。

日本住宅的厨房与洗手间，施工时大部分采用整体厨房、整体卫生间，这是高度工业化之下的必然结果。

首先是管线产品由专业的设计公司设计，标准化、自动化程度高，产检极其严格，品控做得相当好。

隐藏的布线板

其二，日本人施工时的认真和专业程度，恐怕在全球都无出其右。

高度标准的工业制成品，再经过高度专业的施工与安装，想出问题恐怕都很难。

国内卫生间的同层排水将管道敷设后用混凝土埋起来，不利于检修。

日本的做法是铺设完管道后，作架空防水楼板预留检修口，出现问题检修就十分方便。

一个在日本做了4年房地产中介的台湾小哥讲过一个段子。

在日本买房子居然没有漏水保修，日本人不是最重视售后服务的吗？

关于漏水保修与房产中介公司主管的对话：

日本主管：什么是漏水保修？

我：我买了房子在一定期间内，假设漏水的话，就有人帮忙修缮。

主管：好好的房子，为什么会漏水？

我：可能因为老化或者外墙有渗水进来。

日本主管：啊，我懂了，那个不叫漏水，那叫施工不良。

日本房子到底在防漏水等设计上有什么独到之处，下面这个六分钟的视频讲解的很清楚。

这位台湾小哥感慨：原来在日本人眼里，那不叫漏水，日本人所谓的漏水可能是施工时挖破水管漏到人家楼下。所以不要问日本的房子为什么没有漏水保固，因为房子本来就不应该漏水。

大企业与建筑队的区别，大概相当于专家门诊和地摊赤脚医生，其本质是专业化的程度高低。

大企业背后有一整套完善的工业流程与体系在支撑，有其内部的实验室、专家智库、大数据分析等。整个工业流程基于精密的计算及自动化。

如果我们在北京装房子听说哪个装修队还有个专家智库，这是不是天方夜谭？

1993年建造完成的大阪Next21，凸显了日本建筑制造公司的想象力和前瞻性

在上世界九十年代，日本在建筑技术方面取得多项进展，从房屋结构到软装设计，都完全像汽车工业那样流水线作业了。

每个施工小组只负责自己那部分，可以多线程并进作业。

举例而言，一户建在地基阶段，会有施工小组用组合屏障把施工范围完全遮挡起来，保证不会有扬灰、漏水的情况出现，整个施工现场极其干净。

与泥泞不堪的国内地基现场相比，邻居是不会有怨言的。就连这个组合屏障也是由专业的公司制造安装。

日本常见房屋构造

日本效率最高的房子，是仅用8个小时建了一个300多平方米的住宅，早晨8点钟开始建设，下午4点钟做完，而且品质非常好，不是我们想的那种装配式的很简陋的房子，比国内现在的一些豪宅别墅还要高级和结实。

这给我们的感受非常深——高度的工业化创造了一个高品质的住宅。

据《广州日报》报道，目前日本20到60层的建筑，包括住宅基本都采用了预制构件，其中约80%的建筑采用了全预制构件，即所有梁柱和楼板都为预制构件。

尽管产业化建房办法在单独一幢建筑中看起来成本不菲，但大规模运用，就能有效节约成本，而且流水线标准化生产，也大大提升了建筑质量。

“搭积木”建房，梁柱和楼板都是事先生产好的

日本装配式结构施工安装现场

日本很多公寓面积都不大，但是不管多小的房子，卫生间也一定会做干湿分离的设计。这也是日本住宅的一大特色。

马桶与洗澡间分开，甚至在房间的不同角落。洗澡时不会打湿马桶，也使得家人们可同时淋浴、使用洗手台或马桶。

此外，日本住宅的洗澡间一定有浴盆，泡汤可是日本人最重要的生活传统之一。

日本卫浴设计十分注重干湿隔离

日本分离式卫生间，带有单独浴缸

浴盆的附近的按钮，可以调节水温、水量，也可以定时放水。

在晚上到家后，可以直接躺进去泡着。盆底全部是防滑颗粒，防止摔倒，但又不会太硌脚。

现在新设计的房子里，浴盆对面都有显示屏，可以直接和手机连接。

总之，你能想到的需求，都可以被满足。

相信买马桶盖的国人对日本的马桶一定印象深刻。

马桶旁边的按钮，可以冲水、喷淋冲洗屁股，然后吹热风，有的马桶还带有电动软钳，帮女士处理护理用品等。

洗手池的下水管会连通到马桶，实现水的循环利用。

马桶旁没有纸篓，日本的手纸入水溶解，纸篓就没必要，这样洗手间就不会有异味。

曾引发中国顾客抢购的日本智能马桶盖

日本人有着强烈的节约意识，马桶设计独特的旋流式冲水，节水强劲;淋浴及洗浴盆都使用节水系统，设置多种节水模式。卫生间多使用纤维强化板，能够有效的抑制结露、霉菌、螨虫和异味。

节能和环保，是日本住宅的一大特色。

你能从这张日式公寓设计图中找到浴室和卫生间吗？

日本公寓住宅面积都比较小，一般都在60到70平方米左右。

不过这并没有影响到日本人享受生活，只要设计的户型合理实用，一家3到4口居住都很舒服。

而且，在日本购房，房屋面积是指实用面积，而不是建筑面积。经过设计师的妙手，40平米能做出80平米的感觉。

日本房屋追求对空间的充分利用

和国内的千篇一律的房间结构相比，日本更注重根据房间的特点进行个性化设计，充分利用闲置空间。

以收藏收纳功能为例来说，在入户玄关，设有大容量的鞋柜，每个卧室也都有一面墙作为壁橱。

虽然房间很小，但是杂物都能收藏整齐，不占用空间，也不需要再购买衣柜这样的大型家具，也避免地震时高大的家具倾倒砸伤人。

日本房间壁橱，用于收纳可以节省大量空间

日本知名设计师隈研吾的弟子小岛伸也，设计了阿里巴巴总部大楼。他介绍，不同于中国人追求舒适度，日本人多在意房间的利用率和便捷性。

想要在狭小的空间里住的舒服，首先要提高的就是空间利用率。

譬如对于收纳空间，经过统计认为收纳空间占有室内建筑面积的10%的比例是比较合适的。

而如果没有那么多空间，也可以通过“空间活用术”的手段，发掘很多不常用的空间。

像日本下面这个户型。整个房子按照使用习惯被分为“休闲区”，“洗漱区”，“起居区”三大块。

“休闲区”包含客厅和厨房，中间多没有墙壁间隔，在面积不够的情况下，让客厅兼顾了餐厅的作用。

日本常见厨房构造

“洗漱区”为保证能同时使用，则是多划分为3个单独房间。

分离式洗漱区，各自独立

“起居区”主要是卧室，在面积狭小的单身公寓，大多被并入休闲区，而并非一个独立的空间。

单身公寓对于空间的划分

处于环太平洋地震带的日本一直是个地震多发国家。

1996年后日本政府连续四次修改《建筑基准法》，将住宅、楼房的抗震标准提高为经得住6至7级地震摇晃而不会坍塌；日本的高层建筑必须能够抵御里氏7级以上的强烈地震；商务楼等人员密集场所要求能够经历8级地震不倒，使用期限能够超过100年。

据地震经验，在日本倒塌的大多是木质、年代久远的住宅，新建的公寓很少倒塌。

日本建筑界和学术界，在建筑防震领域的研究，可谓是全球首屈一指。

工业化、专业化的背后，有一套科学及学术体系为依托。

日本的许多建筑创新，就是在这样的背景下做出了，在全球都获得了广泛认可。

2011年日本“3.11”大型地震及海啸发生时，距离福岛仅300公里的东京震级也在7级以上，然而地震在东京市区内造成的死亡人数仅仅为7人。

正在施工的建筑基层

当时《纽约时报》报道称：“日本严格的建筑规范挽救了很多人的生命。如果地震发生在其他人口密集的国家，或许已经有数万人在地震中遇难。”

日本建筑对材料的质量要求十分严苛

1996年日本实行“耐震改建计划”广泛应用了隔震技术，普遍在房屋和地基之间加入减震层，利用建筑物本身的晃动来吸收地震的能量。

这种技术，就是在建筑的底部安装弹性橡胶垫，或者摩擦滑动承重座缓冲装置来抵抗地震。

这些橡胶层非常耐用，一般使用年限约60年，能够把地震对楼房的摇晃程度减轻1/3到1/5。

隔震系统的下部板

我们可以通过5分钟的视频来了解下一幢日本房子的诞生。

日本是建筑设计师人数居于榜首的国家。日本人装修房子依赖设计师，房间设计特别重视亲子互动，非常适合养娃。

日本的住宅门前都会放上写有自己家姓氏的门牌，主人可以根据自己的爱好随意制作，趣味十足

日本住宅中的“子供室”即儿童室，依据房屋自身空间特征，结合光线、距离、高低等因素，是为孩子设计出的空间。

有的设计师还会依据孩子本身的性格，在房屋设计中体现对孩子潜力的开发。

比如好动的孩子，喜欢爬上爬下的这种，就设计成高低床。比如对天文有兴趣的孩子，那就不做吊顶灯，把天花板设计成可以流动的星空图。

可爱风的日本儿童室

可移动书桌，必要的时候这就是孩子的书房

孩子成长很快，有时候需要预留出可变换的空间，有的设计师也会为房主预留出二胎、三胎的孩子成长空间。因此日本住宅特别适合养娃。

目前，外国人在美国、加拿大、澳大利亚购置房地产都有着身份和购入数量的限制，2017年上半年加拿大温哥华和多伦多还开始对海外买家加收15%房产税。

相比之下，日本房产对海外买家没限购，而且只要买到手了，就可获得永久产权，而不是像在国内的房产那样只是拥有70年的使用权。

日本的房屋价格透明，全部在线可以查询，投资风险低。由于都会区的人口持续净流入，租售比很高，房租收益非常稳定，是个不错的现金流。

通常有不低于5%的投资回报率。此外就是保值率高，比较容易变现。

最后说一句，在日本买房，虽说不能以此就可以申请到永住权，但却可以据此作为投资项目申请经营管理签证，取得在留资格后，只要纳税正常，就可达到长期居留日本并进而取得日本永住权的目的。

拿到日本的在留资格就可享受到加入国民健康保险的资格，换言之，也就是等于拿到了看病可以享受70%政府支付的贴心保险。

参观完三井住友的展览，对日本人在住宅设计方面的精益求精与人性化设计极为叹服。

住宅生活要追求舒适、便捷、干净，这是人的普遍需求。住宅是人居空间，人一辈子有一半以上时间都在这个空间里，不仅身体上要放松、舒适，精神上的焦虑感和紧张感也要得到释放。日本的住宅，特别在意对人本身的尊重与关怀。西洋君认为，这才是日本住宅的精髓。