日本长期利率飙升！东京大阪圈房地产投资竟冲全球第一！快采取对策！
■长期利率急剧上升
5月30日的债券市场上，长期利率指标10年期国债收益率上升，一度达到1.1%左右。这是自2011年7月以来约13年来的最高水平。
在美国，通货膨胀持续高企，市场普遍对降息持谨慎态度，长期国债收益率再次上升。此外，市场担忧日本银行可能近期加息以及减少购买国债等措施将导致金融收紧，进而推动长期利率上涨。
由于国债收益率上升，各家银行纷纷提高了固定利率水平。例如，6月份10年期固定住房贷款的最优惠利率已经发生了以下变化。
三井住友銀行が1.75％（前月比＋0.05％）
みずほ銀行が1.55％（前月比＋0.05％）
りそな銀行が1.83％（前月比＋0.05％）
公寓贷款的适用利率可能会比这更高。
另一方面，与短期利率挂钩的浮动利率贷款利率，各家银行均保持不变。
今年3月日本银行解除了负利率政策后，长期国债收益率在一段时间内保持相对稳定，截至3月底处于0.7%左右的水平。导致其上升的主要原因是日本银行在5月减少了对长期国债的购买额。
然而，减少购入金额并非因为确认了伴随着工资上涨的物价上升，而可能是为了遏制在4月下旬超过1美元兑换160日元的日圆贬值。因此，最近的长期利率已经上升，但是否会继续急剧上升还存在疑问。
日本银行可能会选择暂时维持当前的货币政策，而不急于进一步收紧。
■由于都心物件价格飙升和日元贬值，吸引外国投资的热潮正在兴起。
最近观察首都圈的房地产价格走势，可以看出，城市中心六区（千代田、中央、港、新宿、文京、涩谷），特别是千代田、中央、港和涩谷仍然保持上涨趋势，但其他地区似乎开始稳定下来。
近年房地产价格一直飙升，导致像购买自住房等实际需求群体无法负担。
随着通往都心的便利区域房产数量减少，周边地区却跟不上价格上涨，导致租赁市场等受到影响。为了压缩膨胀的存货量，现在建造住宅等领域出现了更多降价和折扣行为。
市中心的房产价格上涨，除了实际需求外，还有许多投资目的。
在房地产投资圈中，有许多投资者选择以追求资本增值为目的购买高层公寓等分割式公寓。
由于日元贬值，海外的境外不动产投资资金也在流入。根据房地产服务巨头美国琼斯兰格拉萨尔的统计数据显示，2024年1至3月全球各城市的不动产投资额中，东京都及其周边（东京、神奈川、千叶、埼玉）达到了约760亿美元（约合1.2万亿日元），同比增长60%。
这个数字居然超过了纽约和伦敦，成为全球第一。
虽然这份数据主要来自机构投资者，但我觉得与我交流信息的行业人士中的个人投资者也大致符合这一趋势。
对于海外投资者来说，在当前日元贬值的时候购买日本房产，即使未来出售时物价与购入时相同或略有下降，若日元升值，则可获得汇率差额收益。
如果利率上升，日元升值继续进行，海外投资者会怎么处理他们在日本拥有的房地产呢？他们中的许多人并不仅仅投资于日本。也并非都是为了追求长期收益。
金利开始上升，日元升值，房地产价格开始下跌时，应该迅速出售物业以获利，并将资金转移到其他国家。如果数万亿（数十万亿）日元规模的资金从房地产市场流出，物价会怎么样就不用说了。
■不要成为一只被煮熟的青蛙。
当前的利率水平即使在购买自住房等实际需求方面，都心地区价格已经飙升到连强大夫妻都犹豫不决的程度。周边地区也对中产阶级造成了压力。考虑到目前日本的政策和经济状况，从现在的利率水平再上涨几个百分点应该是不会发生的。
然而，准确预测未来5年、10年是困难的。在新冠疫情爆发之前，有多少人能够预测到美国商业房地产价格会急剧下降，以及那些与房地产相关融资比例较高的银行可能面临经营不稳定甚至倒闭呢？又有多少人能够预测到当前中国的房地产市场出现低迷呢？
在日本，也许会因为意想不到的大地震、移民政策变化或经济政策调整而导致汇率、利率和融资状况发生巨大变化。
最近长期利率上升的情况表明，长期利率通常受市场走势影响而波动，相较于受金融政策左右的短期利率更为激烈。因此，即使最初选择浮动利率借款，并计划在利率开始上涨时转为固定利率借款，也有可能来不及做出调整。
在泡沫破裂和雷曼冲击时期，金融和房地产政策的变化以及经济形势的变化都很快地影响了利率和汇率，但要传导到房地产市场则需要数月甚至数年的时间滞后。
在这种情况下，无可否认的是，短期内变动利率比长期固定利率更为优惠。如果剩余贷款偿还期限只有几年左右，债务比例也在下降的话，保持变动利率可能是个不错的选择。
然而，如果借款比率很高，且剩余还款期限非常长，例如全额贷款等本息均等偿还方式，不妨考虑在部分贷款中选择固定利率，这样或许可以更好地考虑到保险的意义。
我觉得这种时机让人想要给出那样的建议 -- 東和stage 日本房产公司
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