日本购买房产时的"中介费",是否可以讲价?
什么是房地产交易中的经纪费？
房地产交易中的经纪佣金是指在房地产交易完成时向房地产经纪人收取的成功费用。这是房地产经纪人的收入来源之一。
经纪费由卖方和买方支付给要求经纪的房地产经纪人。由于它是成功费用，因此在签订销售合同之前无需支付。
当一个房地产经纪人作为中介时，它可以在法定限额内从买卖双方收取佣金。这称为双手交易。
是否可以降低中介费？
根据房产的不同，中介费可能会很大，但有可能获得折扣吗？
折扣是可能的。法律规定了每项财产的上限，但没有规定下限。
5 经纪费用的基本知识
在打折经纪费之前，这是本文的主题，让我们来看看经纪费的性质、计算方式和最高金额、买卖房地产涉及的其他费用以及支付时间。
基础知识一：房产中介费上限
中介费的上限由不动产中介法规定。
该上限因买卖价格的价格区间而异。就是销售价格乘以下表所列比率得到的总金额。
| 交易金额 | 经纪费 |
|---|---|
| 200万日元以下的金额 | 5/100 |
| 200万日元以上400万日元以下 | 4/100 |
| 金额超过400万日元 | 3/100 |
例如，让我们计算出售价为 1000 万日元的土地的中介费上限。公式是：
拆分销售价格如下：
一个。2,000,000日元以下的部分
b．200万日元以上400万日元以下的部分
c．400万日元以上1000万日元以下的部分
分别计算上面划分的 a、b 和 c。
a) 200 万日元以内 200 万日元 x 5% = 100,000 日元 b) 200 万日元以上至 400 万日元 200 万日元 x 4% = 80,000 日元 c) 400 万日元以上至 1,000 万日元 600 万日元x 3% = 180,000 日元 a + b + c = 360,000 日元
如果售价为1000万日元，中介费为36万日元，最高金额为该金额加上消费税后的金额。
买卖低价空置房屋等的中介费的例外情况
自 2018 年 1 月 1 日起，修订了“销售价格在 400 万日元以下的房产”的中介费。这是针对近年来成为问题的空置房屋的措施。本修正案：房地产经纪人最多可以向卖家索赔 180,000 日元。
这不适用于 400 万日元或以下的财产。需要说明并同意，空置房屋价格不贵，有专门的中介费。
| 交易价值 | 赔偿限额 | 应收成本限额 |
|---|---|---|
| 100万日元 | 50,000 日元 | 130,000日元 |
| 150万日元 | 75,000 日元 | 105,000 日元 |
| 200万日元 | 100,000 日元 | 80,000 日元 |
| 250万日元 | 120,000日元 | 60,000日元 |
| 300万日元 | 140,000日元 | 40,000 日元 |
| 350万日元 | 160,000日元 | 20,000 日元 |
| 400万日元 | 180,000 日元 | 0日元 |
基础知识二：租房中介费上限
出租物业的经纪费需要与买卖房地产时不同地计算。
出租物业的中介费上限为房东和承租人分别收取0.5个月的租金，总额在1个月的租金以内。
此外，在征得请求人同意的情况下，房东或租客中的任何一方的租金均在一个月以内。这里需要注意的是“请求者同意时”。
基础知识3：交易完成后，支付经纪费作为成功手续费
当房地产交易完成时，经纪佣金具有成功费用的性质。是因为，这笔中介费将在合同签订后支付。这是国土交通省的观点，法律上没有规定。
基础知识4：支付方式及条件协商决定
经纪费的支付方式将在签订合同时确定。
一般在交房时一次性付清，或在签订合同时半价付清，交房时付一半。现金是最常见的付款方式，但一些房地产经纪人接受银行转账和信用卡。
基础知识5：手续费以外的手续费
除了经纪费外，通常没有其他费用。费用包括房产调查和广告，但这些都由房地产经纪人承担。
作为例外情况，如果客户要求投放广告或前往偏远地区旅行，则卖方将承担责任。即使在这种情况下，也有必要事先提供估算并向请求者说明。
购买和出售房地产时减少经纪费用的 3 个技巧
房地产经纪人的工作包括准备提交给政府部门的合同和文件，以及审查房地产登记契约和财产税评估证书。
个人从事这些文件和调查是不现实的，因为它们需要大量的专业知识。
经纪费用一般被认为是昂贵的，但考虑到准备这些文件和检查内容的成本，它们一点也不贵。
但是，我们希望将这些成本保持在尽可能低的水平。因此，这里有三种降低经纪费的方法。
折扣谈判技巧1：当您向一般经纪合同申请全职经纪合同时
这就是房地产的销售方式。
房地产经纪合同分为“一般经纪合同”和“独家经纪合同”两种。对于一般经纪合同，我们要求多家房地产公司出售房产。再次，在独家经纪合同中，卖方要求一家房地产公司出售房产。不允许向其他房地产公司重复请求。
从房地产公司的角度来看，全职经纪合同可以让他们在不与其他公司竞争的情况下找到买家。因此，您可以在不盗用财产的情况下赚取经纪费。这样一来，全职经纪合同对房地产公司来说是有利的，因此值得讨价还价。
折扣谈判技巧2：当销售人员为达成配额而议价时
房地产经纪人不仅在城市中由私人经营，而且还有一些地方是法人组织。在这样的地方，每个销售人员都有一个名额。
但，由于房地产行业淡季很难满足配额，他们很可能会协商优惠。
折扣谈判技巧3：签约前与可靠的销售人员谈判
首先，您需要了解销售人员是否值得信赖。你能否信任他们，可以看他们对你所负责的物业和周围环境的了解程度。
如果你是一个靠谱的销售人员，并且销售业绩优秀，你就会有一定的酌处权。他们甚至可能会提供一些折扣。
房地产交易中容易协商经纪费折扣的案例
经纪费是成功的费用，因此通常不会打折，但有条件可以更容易地协商折扣。这里介绍楼盘区位情况和房地产行业淡季情况。
位置不好的物业
房地产经纪人经常被要求出售位于贫困地区的房产。在这种情况下，您可以降低经纪费以快速卖出。
房地产行业淡季
房地产行业有旺季和淡季。旺季为10月至次年3月，租赁项目增多。这是因为这段时间因为入学、就业、公司调动等原因，想要租房子的人数增加了。
一月至三月是买卖最繁忙的季节。这是因为我想交出房子，以便我可以从四月开始入住。目前不要期望任何费用折扣。
在这些以外的淡季，我们可能愿意协商折扣，因为即使我们减少佣金，我们也想增加销售额。
让我们了解经纪费用的基本知识，并做出令人信服的房地产交易
购买房地产有很多相关的成本。
需要向政府机关缴纳的有印花税、登记执照税、财产税、不动产取得税、登记费等。根据地区的不同，还有城市规划税。这些不能打折。
经纪佣金是房地产经纪人的收入来源，但数额是任意确定的（虽然有上限）。如果您与房地产经纪人仔细协商，您可能会减少中介费。
