2024年,东京/大阪期房 是否值得你期待?
都心地区和郊区的地理位置优越，价格走势也有所不同
一般来说，衡量购买新建公寓的便利性指标有：
（1）物业价格
（2）利率
（3）供应房源数量
根据池本先生的说法，我们可以看到，在市中心和优越地段以及郊区供应的区域内，新建公寓价格的变动方式是不同的。他表示：“如果是位于市中心和优越地段的物件，价格会上涨，利率和供应数量保持稳定；而另一方面，如果是位于郊区的物件，则价格会略微上涨，利率和供应数量也保持稳定。”让我们从关注市中心和优越地段物件的特点开始了解更多信息。
「2024年，预计都心地区和优越位置的新建公寓价格将继续上涨。购买这类物业的是日本拥有1亿日元以上金融资产的富裕阶层。虽然收入增长不振，但实际上日本的富裕阶层正在增加。他们购买欲望旺盛，在公寓价格飙升的情况下销售状况良好。由于金额较高，因此物业入口处注重奢华感、品质感和品格设计受到青睐。此外，在设施方面，例如厨房和洗面台规格提升一级，并在部分高楼层提高天花板高度，在共用设施中常见景观休息室、豪华客房、健身房等，特点是能够感受到优质生活」
布里利亚圣迹樱丘蓝色花园的大门入口预计完成CG（照片提供/东京建物、东荣住宅）
预计完成的CG图像（照片提供/东京建筑、东荣住宅）展示了Brillia圣迹樱丘蓝色花园露台的入口休息室。
现在购买公寓的人们非常重视新建公寓的价值，如地理位置和景观。过去南向被认为是好的，但现在更注重房间内的景色和通透感，与海外类似的价值观也开始流行起来。地板材料、墙面材料以及受欢迎的室内装饰颜色都趋向于灰褐色等稳重沉静之感，并且更接近世界潮流中所体现出来的高品质感。（池本先生）
日本东京建物和东荣住宅提供的照片显示，布里利亚圣迹樱丘蓝色花园露台的工作休息区预计完成了。
另外，据说与海外相比，面向超富裕阶层的“高级住宅”已经不再稀奇。
池本先生表示：“与普通住房相比，这些房屋在洗漱区、厕所和浴室方面都采用了多个设施，并且楼层高度从地板到天花板达到3米至6米。我们在商品规划和建筑设计上也参考了世界上的豪华物业，因此即使与国际水平相比也毫不逊色。”
以下是一份来自东京建物和东荣住宅提供的，位于布里利亚圣迹樱丘蓝色花园的住房样例照片。
东京、大阪、京都和福冈这些地方提供公寓的位置特点是什么？
虽然谈论拥有这样梦幻般的公寓也不错，但实际上要购买就是另一回事了。那么未来新建公寓的价格会如何预测呢？
「公寓的价格由以下几个因素决定：
（1）土地价格
（2）人工成本
（3）材料费用
这取决于三个因素。其中没有一个是下降的原因，相反还在上涨。这不仅适用于新建公寓，而且包括所有建筑材料的问题，但是在过去两年半中，材料费用上涨了27％，而作为公寓骨架使用的H型钢甚至上涨了约70％。由于工匠短缺，人工成本也在上涨，并且根据劳动基准法规定的劳动时间合理化将从2024年开始实施，此前曾被建筑行业等部分行业特例延期执行。因此预计人工成本也会上升。换句话说，虽然有导致新建公寓价格上涨的因素，但却没有导致其下降的因素。
现在，即使价格很高也不要将未来推迟，除非发生与新建公寓价格密切相关的股市暴跌等情况，否则剧烈下降似乎是不太可能的。
H形鋼（写真／PIXTA）
那么，如果要购买新建公寓的话，有哪些策略是买家可以考虑的呢？比如说，应该瞄准什么样的地理位置等。
不仅东京，连郊区城市和地方的主要城市也没有太多适合建造公寓的土地了。如果考虑到便利性和价格范围，可以将目光投向前面提到的“郊区”。预计价格和供应量都会保持平稳。如果是位于主要车站周边的物件，具体来说像立川、大宫、船桥、町田等首都圈内重要终点站及其相邻一两个车站附近的物件，就能以较容易购买的价格供应出来。此外，在关西地区以及福冈、札幌、仙台、金泽和广岛等地方主要城市中心部分，市中心或者好位置房产价格高昂，而在郊区则能以较容易购买的价格安定下来。（池本氏）
在这些位于郊区的公寓中，提供提高生活质量的设施已经成为常见现象。现在很多浴缸都配备了保温性能较好的设施和电子钥匙。公共设施方面，华丽的装饰相对较少，更注重实用性，例如学习空间、工作区域、电动车充电站和汽车共享等设施已经被引入使用。此外，在郊区也出现了不再追求朝南方向的趋势（池本先生）。
原来如此，如果要寻找新建公寓的话，首先要理解供应数量是有限的，并且需要从广域范围内进行考虑，扩大选择范围，并制定优先级排序这样的策略似乎是有效的。
（写真／PIXTA）
我们需要关注的是节能性能。各个公司都在注重零能耗住宅（ZEH）和木结构新建公寓。
池本先生表示，现在正考虑购买新建公寓的人们，请务必注意以下要点。
「从2025年4月开始，所有新建住宅都需要符合节能标准。到2030年，这个标准将变为零能耗住宅（※），因此在那之后不符合零能耗住宅标准的房屋可能被视为不适格（※）。所以如果现在购买的话，我强烈建议选择符合零能耗住宅标准或者公寓中的超过零能耗导向水平的房屋。」
※具有断热等级5和一次能源消耗量等级6的节能性能水平（详细信息请参见此处）。
※既存不适格是指在建设时合法，但随后的法律修订等导致其不符合法规的状态。虽然这并没有涉及到法律问题，但例如，在1981年耐震标准改变之后，旧物业（即既存不适格）可能会在市场上竞争力较差。
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当然，各个房地产公司也在努力推进零能耗住宅（ZEH）的建设，在高层公寓中也出现了符合“ZEH”标准的物件。
（写真／PIXTA）
「国家也致力于提高建筑物的节能性能和隔热性能，对于住宅的高性能和节能性来说，居住者将获得巨大的好处，因此请务必重视这一点。」
以下是一个关于布里利亚圣迹樱丘蓝色花园的节能设备和系统示例（摘自该公寓的官方网站）
「国家政策和建筑标准法的改革等因素的影响，使得中高层木结构公寓以及中高层的木结构、混合型公寓（包括混合了木材、混凝土和钢结构）成为一种趋势。与之前提到的钢铁相比，未来在中高层建筑中使用的木材供应量有望增加，从而可能降低成本，在控制建筑费用方面也备受关注。当然，在抗震性能等方面，这些新型房产与传统的钢筋混凝土结构物件具有同等水平的性能」（池本先生）
位于东京稻城市的木造公寓"MOCXION INAGI（モクシオン稲城）"（由三井房屋开发）总共有51个单位，户型为2LDK至3LDK，使用面积从50平方米到96平方米不等。一楼采用钢筋混凝土结构，二至五楼采用木质框架墙工法（照片拍摄/片山贵博）。
（写真撮影／片山貴博）
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公寓也进入了木造时代！耐震性和隔音等居住舒适度达到98％的“MOCXION INAGI”位于东京都稻城市，得到了认可。
此外，从环境性能和舒适度的角度来看，内饰和室内装饰也成为了一个重要趋势。确实，在社交媒体上经常可以看到大量使用木材的室内装饰。例如，在租赁住房中，有一项数据显示，在名为“MOCXION INAGI”的木造公寓中，98％的入住者对居住舒适度表示满意。这将成为未来的一个潮流趋势。
从现在开始购买的人要珍惜自己的价值。对于让你感兴趣的物件，要在第一阶段做出决策。
最后，我向想要购买新建公寓的人咨询了一些建议。
首先，请珍惜自己生活的核心。并不是所有被称为热门物件的东西都一定值得购买。要冷静地判断出自己希望珍视的生活和追求的价值，如果与房产相符合，我认为可以做出决断。如果是为了投资而购买，应该意识到能否以高于购买价格卖出；但如果是作为自己的住宅购买，则应该将所在城市、公寓和布局空间是否适合居住作为找房子时的核心考虑因素。请不要误判在哪里、与谁以及过怎样的生活。
在这之上，如果作为公寓价格没有"下降因素"的话，那么如果出现了令人关注的物件，并且是通过分期销售方式进行销售的物件，随着时间推移，价格有可能会上涨。因此我们说要果断地选择在第一期购买。
（写真／PIXTA）
另外，还有一点需要注意的是「利率走势」。请留意此警报。
「长期固定利率正在逐渐上升。现在大家都是用浮动利率借住房贷款，但浮动利率有可能会上涨。因此，不建议借到可借额度的上限。请比较考虑不仅仅是浮动利率，还包括将浮动利率和固定利率结合起来的混合方式」（池本先生）
住所是居住者生活的基础，也是过上幸福生活的工具。我们对于“新建公寓”所追求的价值是什么？想要过怎样的生活？这些只有在新建房屋中才能实现吗……。逐一解决问题，似乎是2024年购买公寓的正确方法。
