2025年建筑基准法大改，二手独栋投资遇冷！投资人不得不知的严格新规
2025年4月に施行される建築基準法改正により、これまで一部建築審査が省略できた「4号特例」が縮小され、実質的に廃止されます。
根据2025年4月实施的建筑基准法修正案，此前可以省略部分建筑审查的“第四号特例”将被缩小，并实质上被废除。
房屋为木造独立住宅时的4号建筑物认定条件是，
・总建筑面积不超过500平方米
・不超过两层楼 ・高度不超过13米或檐高不超过9米
等。
现在4号建筑物即使是新建的情况下，也无需提交显示住宅功能和安全性的结构计算书。此外，关于翻新，建筑确认和检查本身也是不必要的。
■建筑基准法4号特例缩小后有什么变化？
首先，建筑确认·检查、审查省略制度的适用范围将发生变更。
修正法实施后，4号建筑物将被废止，新增设“新2号建筑物”和“新3号建筑物”两种。
迄今为止，作为4号建筑物对象的木造两层建筑和总面积超过200平方米的单层建筑将成为“新2号建筑物”，大规模修缮等也将不再适用于审查省略制度。
大规模修缮是指对建筑物的部分中，主要结构部分（墙、柱、地板、梁、屋顶或楼梯）的一种以上进行超过半数（超过1/2）的修缮。
因此，目前在提交确认申请时可以省略部分图书的提交，但修正后，在新2号建筑物中符合木造两层建筑等条件的情况下将不能省略，并且需要新提交两种类型的文件：“结构相关规定等的文件”和“节能相关的文件”。
■4号特例的实质废除所带来的影响
1.设计・建筑确认阶段的工期延长
设计者将花时间创建新提交的图书。
此外，由于审查项目的增加，在法律改正初期阶段，建筑确认等程序可能会比现在花费更多时间。对于二手住宅的翻新，原本不需要建筑确认的现在变得必须进行，因此整个过程将会占用更多时间。
2.建筑和翻新成本增加
将新增结构计算的费用。制作结构计算书的费用大约在30万到50万日元左右。
此次建筑基准法修正的背景包括了“节能措施”和“防止住宅倒塌”。
节能是为了实现2030年温室气体减排46％以及2050年碳中和的努力。
在这次修正中，根据2022年6月公布的《为实现脱碳社会而改善建筑物能源消耗性能的法律等部分修正法》，原则上规定必须符合节能标准。
此外，近来地震、台风等自然灾害导致房屋倒塌的情况也引人注目。降低房屋倒塌风险也是此次修订的背景之一。
为了符合“节能措施”和“防止住宅倒塌”的新规定，可能需要引入新建材和进行额外施工。这些成本增加将会加到施工费用上。
3.古宅改造更加困难吗？
对于古老的建筑，似乎有不少物件没有进行建筑确认的完工检查，也没有检查合格证。即使是在平成初期，接受完工检查的比率也似乎不到一半。
以前即使没有检查证明也能获得贷款，还可以削减检查费用。行政指导也不强，可能是因为感觉没必要进行完工检查吧。
此次法律修改后，若无检验合格证，则无法提交大规模翻新的建筑确认申请。如无该证，必须从现状调查和绘制图纸开始。
我曾经参与过一个项目，是一栋建于昭和40年代、全由檜木建造的独立住宅。业主坚持要改建而不是拆除重建。这个物业没有图纸也没有检查合格证，建筑师需要从头开始工作。
按照正确的程序进行可能比建新房时更加花费。
虽然自己的家可能充满了回忆，但在出租收益性质产的情况下，往往可能缺乏经济合理性。
■再建筑不可物件或现有不合格物件会怎样？
建筑基准法规定，建筑物原则上必须至少与宽度4米以上的道路接壤2米以上。不符合这一规定的建筑将无法重建。
所谓的既存不适格物件，是指在建成时是合法建造的，但由于法律修正等原因，现在已不符合现行法律的建筑物。典型的例子就是需要后退的物件。
这些物业因为不能重建或者重建后的建筑覆盖率和容积率会减小，所以很多人选择进行骨架翻新。像是不可再建物业，有的保留一根柱子，几乎等同于全新建筑的情况也存在。
但是，法律修改后，包括骨架翻新在内的大规模修缮等将需要建筑确认申请。本来，不可重建的物件因为无法进行确认申请，所以无法进行大规模修缮。
但是，这样做会导致防灾能力低、倒塌风险高的建筑继续存在，因此政府似乎正在朝着可以申请对现有建筑进行改造的方向努力。不过，在申请时似乎需要采取一些纠正措施，如建筑覆盖率和斜线限制等。
这样一来，二手独立住宅的大规模修缮将大幅增加成本。并且，如果改建时遵守建筑覆盖率和倾斜线限制，可能会导致减少建筑面积，租赁面积也会相应减少。
可能会采取各种缓解措施，但对于那些可能很快需要大规模修缮的老旧建筑，特别是不能重建的物业或现有不合格物业的投资，需要考虑到比以往更高的成本和风险，谨慎进行评估。
