「山手线内侧中古公寓价格飙升！揭秘都心五区+文京区背后的投资热潮与供需博弈」
东京都23区的二手公寓市场仍然存在价格高涨的现象，但真正过热的只是包括都心五区在内的部分地区。这次，公寓研究公司和一心房产公司对包括文京区在内的山手线内侧（部分外侧）进行了调查。
■结果
山手线内侧的二手公寓价格与东京都23区整体相比有大幅上涨，平均销售周期也在缩短，平均销售天数约为88天。
看来皇宫周边及其南侧的房价上涨幅度很高。特别是港区和中央区，普遍显示出较高的涨幅。在文京区，位于中心的白山和小石川地区表现不佳，相反，外围的千駄木、根津地区以及千石、本駒込地区的房价上涨率更高。（见图1）
图1：山手线内侧区域（部分外侧）的价格上涨率分布
红色区域：涨幅超过20%
黄色区域：涨幅在10%到20%之间
绿色区域：涨幅在5%到10%之间
蓝色区域：涨幅低于5%
■山手线内侧二手公寓的平均成交每坪价格变化情况
以下的图表显示了山手线内侧二手公寓的平均成交单价走势。
图表1：东京都23区二手公寓平均成交单价走势
在山手线内侧，即使是在新冠疫情之后，二手公寓的价格也一直在飙升，在2024年9月的时候，与2023年1月相比约上涨了30%。即使考虑到23区大约只上涨了20%，这样的涨幅仍然非常巨大。
■山手线内侧的销售期间和降价次数
以下的图表显示了山手线内侧二手公寓的“销售期”和“降价次数”。
图2：山手线内侧二手公寓的“销售期限”与“降价次数”
山手線内側の中古マンションの「値下げ回数」が減少していく一方で、「販売期間」は短縮化しており9月においては約88日となっている。この事は、「値下げ」をしなくても「すぐ売れる」という状況で、需要が高まっていると考えられる。
■山手線内側と東京都23区全体の販売期間と値下げ回数の比較
山手线内侧的二手公寓“降价次数”在减少，而“销售期限”则在缩短，到了九月份大约为88天。这表明即使不降价，也能“很快卖出”，需求被认为是在增加。
图3：山手线内侧与东京都23区二手公寓的“销售期间”
图4：山手线内侧与东京都23区二手公寓的“降价次数”
如图2所示，山手线内侧的降价次数虽然减少了，但销售天数却缩短了，市场非常畅销。此外，如上述图3和4所示，“降价次数”和“销售期间”都比东京都23区要少且短，从整个东京都23区来看也能窥见本市场的强劲。
■山手线内侧新建公寓的竣工栋数
以下的图表显示了山手线内侧新建公寓的竣工楼数。
图表5：山手线内侧新建公寓竣工楼栋数
山手线内侧的新建公寓自2004年达到高峰后持续减少。这是因为该区域已经建造了许多公寓，因此获取开发用地变得困难。因此，在本区域虽然公寓供应在减少，但要支撑不断增加的流入人口，预计未来需求仍将相对增高。
■山手线内侧二手公寓价格上涨率排名和可视化
以下的表格显示了山手线内侧二手公寓价格上涨率的排名。
表1：山手线内侧二手公寓价格上涨率排名
又在下面的图中，显示了各个区域的涨幅分布。
图1：山手线内侧区域（部分外侧）的价格上涨率分布
红色区域：涨幅超过20%
黄色区域：涨幅在10%到20%之间
绿色区域：涨幅在5%到10%之间
蓝色区域：涨幅低于5%
皇宫周围及其南侧的房价上涨率很高，特别是在港区和中央区，几乎所有地区都显示出高涨幅。另外，在文京区，尽管白山和小石川这些中心地带表现不佳，千駄木、根津以及千石、本駒込这些外围地区的房价上涨率却更高。
