日本住宅主要分为公寓大厦和一户建独栋房屋，尤其是大城市的市区部，住宅以公寓大厦居多。

与独立式一户建住宅不同的是，公寓大厦由公寓大厦管理委员会（日语：管理組合，发音：kanri kumiai）负责管理、修缮、维护共用区域和大厦建筑。

与大多数国家一样，公寓管委会管理大厦并不是免费的。所有公寓大厦的区分所有权人（＝公寓屋主）有义务每月缴交公共基金（＝建物管理费）给管委会。因此无论您购买公寓目的是用作投资物业、自用住宅或是度假物业，作为日本公寓的屋主，您都有义务缴费。

当然，每个月的管理费金额在房屋买卖之前都会提供给购房者，所以当您申请贷款购买房屋时，您可以将每月固定支出算入您还贷计划中。

建物管理费究竟是什么？

建物管理费包含的每月固定支出是公共区域管理费和维修基金，也就是共益费（日语发音：kyouekihi）和修缮积立金（日语发音：shuuzen tsumitatekin）。

• 管理费/共益费：主要为共用区域（入口、走廊、垃圾回收区、电梯、水塔等）的日常管理维护费用，

• 修缮积立金：主要为大厦每隔几年必须进行的必要大规模修缮费用，例如大楼外墙清洗、建筑结构保养维修、外壁磁砖补强等。

为什么公寓屋主要支付管理费？

公寓管委会主要由公寓大厦的区分所有权人组成，大多数日本公寓大厦屋主们会委托专门的建物管理公司代理运作。公寓大厦的管理，特别是入口大厅富丽堂皇、有礼宾服务员、宅配箱、健身房等共用部分的超高层公寓大厦，需要高额的建物管理费，这笔费用将按比例分配向所有公寓屋主征收。从逻辑上来说，这表示在同一公寓建筑中，公寓面积较大的屋主每月支付的管理费会高于公寓面积较小的屋主。

根据您购买的房屋地点和类型，在您计算每月固定支出的时候，您可能会觉得建物管理费太高了。那么，购买建物管理费极低的公寓来减少每月支出成本会比较好吗？

如果与周边类似公寓相比，建物管理费似乎很低，那么建筑物的管理维护可能会受到影响，或者建物管理公司将不得不增加管理费来支付大规模建物维修费。

如果您曾经住过管理较不完善的老公寓，您就会知道一些可能产生的影响，例如，没有24小时可丢垃圾的垃圾回收区不只限制什么日期和时间可以回收什么样的垃圾，还有可能造成共用区域环境不佳。而当公寓没有定期保养维护，屋况老朽还可能造成房子今后卖不出去的风险！

现在许多现代化公寓大厦都有设置住户专用的垃圾回收区，住户随时都可以丢垃圾。不少屋龄较大的公寓也为了维持资产价值定期修缮、增设垃圾回收区、自动锁和对讲机门铃等现代公寓常见的共用设备。

因此请注意，建物管理费不会永远保持不变。为了长期维持资产价值，随着屋龄逐年增长，通常建物管理费也会每几年上涨一点，以填补不断上涨的大楼修缮和维护成本。

如何支付建物管理费？

如果您居住在日本国外、没有日本银行帐户也没有将公寓出租，支付建物管理费将是一个大问题。

对于居住在日本的屋主来说，从银行帐户扣款或汇款是最容易的缴费方式。如果您居住在日本国外、没有日本银行帐户，但有将公寓出租，您的物业管理公司可以帮您代缴（从您的租金收入扣除建物管理费，代缴给公寓管委会，通常缴给建物管理公司）。

由于建物管理费一般不收国外汇款，且日本公寓屋主还要缴纳其他固定支出（例如税金），因此委托物业管理公司代理处理所有付款可能是最简单的方法。当然，物业管理公司也不是免费的，因此您还需要支付一笔管理费给仅管理您的公寓的物业管理公司。

• 物业管理公司：Property Management Company，简称PM。管理的是公寓大厦内，单一区分所有权人委托管理的单间公寓部分。

• 建物管理公司：Building management company，简称BM。管理的是公寓大厦的建筑物本体和共用部分。