日本租房的一大问题~~遇到生活保障者怎么办
NHK在《首都圈导航》和《首都圈情报话题！》节目中报道了“生活保护公寓投资”在房地产热潮背后造成的损失，并引起了房地产投资者之间的讨论。
这次报道的问题是，首先，社团法人在公园等地向住房贫困者提供帮助，以高于市场价租金利用生活保护的“租金补助”入住空置公寓。然后，与该社团法人有关联的不动产公司以高价将这些收益率较高的公寓卖给投资者。随后，入住者纷纷搬离，导致亏损。
为了避免遇到类似问题，在进行不动产投资时应注意什么？我采访了代表经纪机构和管理公司立场的Housemate Management公司的伊部尚子女士。
从市场价格脱离的高房租设定感到不自然。
了解自己要购买的物件的“实力”！
在节目中报道了实际上在埼玉县川越市发生的一起公寓买卖案例。川越市对于单身家庭的生活保护租金补助上限为每月4万2000日元。房地产公司将8个单位中的7个单位的租金设定为4万2000日元，并让领取生活保护金的人入住。然而事实上，这个公寓中有一个单位是以每月3万5000日元的租金出租给了居住者。
另一家房地产公司表示，周边同等条件下供单身者居住的公寓平均租金约为2万8000日元左右。伊部先生指出，在这个时候应该意识到"有问题"。
"如果是在每月4万2000日元范围内提供租赁补助的区域，通常会选择相当水平的房间来入住。如果调查没有领取生活保护金情况下相应区域内其他房间的正常租金，就能够知道适当合理的租金和正确回报率"
更奇怪之处是投资者购买后，入住者纷纷退去。
"我们负责管理很多由领取生活保护人员居住的公寓，而领取生活保护金的人通常倾向于长期居住在同一地方，不太可能同时纷纷退去"
看到这则报道后，有些房地产投资者认为："如果在购买前检查了租赁名单（出租物业合同清单），就能够发现一次性让领取生活保护金的人入住等奇怪之处"；还有观点认为："为了出售公寓，强行填满入住者是一个早已见过的情况"。
领取生活保护金的人作为入住者并不是问题。
每个人都有可能享受和拥有领取生活保护金的权利，在考虑购买某个公寓时存在着被领取生活保护金者所居住的可能性。
当房地产投资者打算购买一个由领取生活保护金者居住的公寓时，应该注意哪些方面？伊部先生提出以下几点。
《生活保护受领者有入住者的检查要点》
・是否以适当的租金居住？租金补助金额与市场租金是否相符？
・已经居住了多少年？是否有同时期新入住者？
・确认合同（担保人和紧急联系方式等）
・房租是直接从政府转账给房东吗？向房东确认能否按时支付房租
（共益费是入住者支付的情况也有，需要一起确认）
「不需要一直查看房租走势，比较重要的是了解自己想购买的物件实际上以多少租金入住。了解物件的实力是很重要的。」
生活保障受助者的房租应直接支付给房东进行手续。
同时要注意以前的“双重合同”和“房租调整”。
除了上述的情况外，如果有住户是生活保障受益者，还需要注意一些要点。
★重点1：如果存在"双重合同"，则将其纠正为一个合同
从大约20年前到5、6年前，伊部先生经常目睹的是生活保障受助者的“双重契约”。例如，在每月租金补助为5万3000日元的地区，实际上他们租了一间6万日元的房间。他们向政府提交了一份以5万3000日元为租金的租赁合同，并与房东签订了个人合同，直接支付7000日元作为差额。
这是违法的，所以需要降低房租并重新签订一个合同，但这样做会降低回报率，有时候可能更好地决定放弃购买。
★重点2：政府是否直接向房东支付租金补助？
生活保障的房租补助有两种情况，一种是由政府直接支付给承租人，另一种是直接支付给房东。如果发现房租拖欠的情况，可以通过改变付款方式确保能够及时收回房租。这种"代理缴纳"需要本人申请，并可能需要向本人解释并陪同前往政府办事处进行手续支持。
★重点3：是否存在与担保人等合同文件相关的不安因素？
生活保障受助者的合同中，有些情况下可能没有担保人，并且紧急联系方式也不确定，所以需要注意。
★重点4：更新费用、火灾保险和担保公司费用都可以作为租金补助的对象，但需要由入住者申请。
更新料、火災保险费和担保公司费用也会作为租金补助而支付，但需要本人进行手续。如果是老年人等无法自行办理的情况，可能导致更新费未缴纳、火灾保险或担保公司合同到期。为了不给生活救助受领者带来负担，请尽早办理手续。有时可能需要陪同前往政府机关等必要措施。
★重点5：根据市场租金的情况，生活保护的“房租补助”金额也会进行调整
2015年7月1日，据记录全国范围内对住房租金补助标准进行了调整。例如，在东京都的资料中可以看到，已经进行了修订。在当时负责千叶县八千代台物件的伊部先生那里，单身者住房的租金补助从46,000日元降至41,000日元，家庭住房的租金补助从58,000日元降至49,000日元。
「我和房东进行了降低房租的谈判，但由于金额较大被拒绝了，租户转移到了更便宜的房屋。考虑到今后可能仍会发生类似的租金援助调整情况，我们也需要做好准备。」
伊部先生表示，只要注意上述事项，“并不需要因为有领取生活保障的人而持消极态度”。
「如果要购买有生活保障受益者的公寓，就需要与房东一起考虑未来，并采取福利导向的态度。因为如果生活保障受益者去世，租金援助将停止，所以也应该仔细考虑是否能够自力招募入住者。」
如果像这次报道所提到的那样，生活保障受助者的房租补助被有意地操纵以获得高于市场利率的回报，我希望能够根据上述信息来识别出来。
