日本房子包租合同“如何解除”
大家对于"Sublease（包租）"的物件有什么想法呢？
在不動産業主和租賃公司之間，我們知道合約相關的問題很容易發生，所以有些人可能會說「不太想買房子」。
造成问题的一个常见原因是，即使业主想要解除租赁合同，但并不容易做到。
有一位房东说，当他表示想要解除租赁合同时，有些承租公司的代表竟然发出了强硬的言辞：“如果你想解除合同就去打官司吧。”为什么解除租赁合同这么困难呢？
什么是包租合同
首先，让我们再次确认一下包租的机制。
所谓“转租”，是指租赁公司将整个房屋从房地产业主那里批量借出，并再次转租给第三方。对于房东来说，即使发生空置情况，也能确保一定的租金收入，这是一个重要的优点。
入住者和转租公司之间签订的合同称为“转租合同”，业主和转租公司之间签订的合同称为“主承租合同”。
为什么租赁会容易引发问题？其背后的原因在于土地及建筑物租赁法。
借地借家法规定，为了保护租户的权益，在房东解约或者拒绝续签合同时必须有"正当事由"（第28条）。
这份文件对于入住者来说非常有利，限制了业主驱逐入住者的行为。
而且，既然建筑物是租赁的，那么这个租赁契约也适用于借地借家法。这一点在2003年最高法院的判决中已经明确了。
因此，目前情况是解除与承租方即子公司的租赁合同相当困难。
借地借家法28条では、賃貸人（オーナー）による解約の申し入れは、「正当の事由があると認められる場合でなければすることができない」と定められている
由于这样的背景，围绕着解除租赁合同而引发纠纷的案例屡见不鲜。
作为过去讨论的一个案例，我们可以提到LeoPalace21（以下简称为LeoPalace）的情况。
在拥有Leopalace物业的业主们中，有人声称他们与Leopalace和租赁公司签订了30年期的整体承租合同，并且在此期间房租不会减少。然而，他们却被迫降低房租...因此提起了多起诉讼。
前田和彦先生是担任着LeoPalace物业的业主所属的"LP业主会"代表。他表示："有很多人在承租方面遇到了困难。"
对于考虑通过继承策略等购买房地产的人来说，有些销售人员会告诉他们：“因为租金在30年内不变，所以可以放心”，并试图建造带有分期租赁合同的公寓。然而实际情况是，在购买后10年之后，租金逐渐被降低了。
听说的和预期的收入不同，无法获得，因此试图解除租赁合约。然而，作为借主的Leo Palace方面受到土地租赁法保护，所以解除合约并不那么容易。
レオパレス21とオーナーが締結した建物賃貸借契約書の一部。「一方的な解約の申し入れは出来ない」と記載されている（前田さん提供）
对于背负着巨额贷款建造新房的业主来说，租金收入的减少是“生死攸关”的问题，前田先生如此说道。
「以借地借家法为由，明知租赁合同无法轻易解除，却故意提供与实际情况不符的说明来促使签订合同。我认为这是针对知识匮乏者的卑劣手段。」
被毫不留情地拒绝了
不仅仅是在Leo Palace，购买了带有租赁的物业后试图解除合同的房主并不少。然而，似乎解除并不那么容易。
2008年から不動産投資を始め、中古区分マンションを中心に購入をしてきたという日村邦夫さん（仮名）もその1人。
据报道，有人在2019年购买了一处签订了租赁合同的物业，并表示希望解除合约，但却被告知“无法办理”。
当时，日村先生决定在半年内实现FIRE（经济独立、提前退休）的目标。他趁着还是一名公司职员的身份，连续购买了3套位于东京市区的公寓房。
PHOTO：うぃき / PIXTA ※画像はイメージです
这个物件是附带次租契约的，是我最后购买的一个位于东京23区内的RC公寓中的一间房。
这套房子的价格是2110万日元，预计回报率约为5%。还能获得有利条件的贷款批准，并且中介人员告诉我，“作为出售策略，也可以期待到卖出后的盈利”，因此我决定购买。
融资方面，据说能够从非银行机构获得2000万日元的贷款。虽然需要支付300万日元的首付款，但是考虑到贷款期限为33年、利率为1.65%（目前已上升至2.1%），这被认为是一个非常有利的条件，他们觉得“应该可以顺利经营下去”。
另外，当时的日村先生对于“租赁”一事表示“并不太了解”。
他说：“我相信中介公司的解释，如果能够解除租赁合同，可能以2,500万日元以上的价格出售。于是我就毫不犹豫地购买了。”
为了避免购买后立即与租赁公司发生纠纷，我决定暂时保持原有的租赁合同并继续经营。
租金约为8.5万日元，还款约为6万日元，管理费和维修储备金约为1.5万日元，每月剩余大约1万日元左右。
购买后大约过了1到2年的时间，我在觉得"差不多了吧"的时候，通过邮件向租赁公司表达了解除合同的意愿。
周边的房租市场价为9万5000至9万8000日元。如果能够解除合约，预计每月剩余收入将增加1万元。
然而，据说对此提出的解除请求却被回答为“（解除）很困难呢”。
在之后的调查中，我了解到根据借地借家法的限制，基本上无法从房东那里解除合同。因此，我们没有坚持交涉，目前仍然继续着租赁合约。
日村さんがサブリース会社と締結した賃貸借契約書の一部。契約の解除は可能だが、借地借家法28条に定められている正当事由が必要とのこと（日村さん提供）
目前，由于修缮储备金的增加等原因，每月结余不到5000日元。
尽管没有发生损失，但随着最近房地产价格的上涨，管理费和维修储备金未来可能会进一步增加。日村先生说：“如果这样的话，情况可能会变得困难。”
带有租赁选项的房产，人们说“不再购买”
这次，日村先生第一次购买了带有分租的房产。虽然无法解除合同让他感到苦恼，但他对于分租的好处却如下所述。
「无论实际入住情况如何，我对房租能够按时汇入感到安心。从购买至今已经快4年了，因为曾多次支付过原状回复费用，所以应该发生过退租的情况。不知道空置期有多长时间...」
据说日村先生向房屋租赁公司询问实际入住情况和租金，却得不到任何回答。
在考虑解除租赁合同时，需要注意的是，在解除后是否能够获得预期的收入。
日村先生说他不再购买带有租赁合同的物业。
这次的物件，是在不太了解的情况下一时冲动购买了。结果最终无法解除合约，让我感到非常痛苦。我反省自己匆忙购买的行为，并希望将其作为今后的教训。
违约金就是“房租一年的金额”
一方面，也有投资者通过支付违约金来解除分租合同。
这位名叫“海外駐在大家”的投资者已经拥有了千叶县和茨城县的11个物业，他从事投资已经有12年的历史。据说，在2016年，他以1050万日元的价格成功竞得了一套公寓，并且还附带了租赁管理服务。
海外駐在大家さんが落札した区分マンション
「当初购买时，对于租赁权的细节并不是很了解，所以我过于乐观地认为只要存在『正当事由』就可以解除合约。但这种看法是错误的。」
确实，如果认可存在正当事由的情况，解除合同的可能性会增加。然而，这个门槛非常高（详细内容稍后说明）。
海外驻在的房东想要解除租赁合约的原因主要有两个。
首先，是为了增加租金收入并提高回报率。其次，是为了减少维修费用。
我看了租赁合同，发现关于维修的部分写着“必须委托由子公司指定的承包商进行”。这样一来，就算被委托给价格高昂的承包商也无法抱怨。因此，我想解除合同。
所有权刚转移不久，我打算亲自去对方的办公室与子公司进行会面，向他们传达解除合约的意愿。
海外驻在的房东很快就问道：“能不能解除子租约？”然而，对方毫不客气地回答说：“不行。”
据海外驻日大使所说，对方代表坚决表示：“如果你想解除合约，可以通过诉讼或其他手段来实现。”他们的强硬态度给人留下了无法谈判的印象。
据海外驻日大使所说，对方代表坚决表示：“如果你想解除合约，可以通过诉讼或其他手段来实现。”他们的强硬态度给人留下了无法谈判的印象。
然后负责人问道：“你能支付多少？”他战战兢兢地回答：“大约半年的租金……”结果被告知：“如果想解除合同，就要付一年的租金。”
首先，租赁合同书中并没有提及可以解除合约的内容，也没有涉及违约金的事项。
这个房子的租金大约在8万日元左右。一年下来就接近100万日元了。我试着进行了一些谈判，希望能再便宜一点，最终定在了90万日元。
「其实我希望能再减少一点。但是对方表示如果继续谈判，就会说『这个事情从来没有发生过』，所以我不得不说『等等，我愿意支付90万日元！』」
海外驻在的房东刚拥有了物件，就遭受了一笔痛苦的开销。在将款项汇入指定账户后，通过传真收到了一份"租赁解除同意书"，表示转租合约已经解除完毕。
后来，虽然确定了入住者，但由于意外的成本增加，导致物业管理方面产生了不安感。结果在竞拍成功后不到半年时间就被出售了。
售价为1370万日元。以1050万日元中标，解除租赁合同需花费90万日元，持有期间获得的租金收入约20万日元，扣除中介费和其他费用后，总共获利约100万元左右。
从现在开始，虽然说“不轻易购买带有分租契约的物件”，但海外驻日房东表示，“根据条件考虑购买也是有余地的”。
基本上，我希望避免购买。但是，在谈判等情况下，我认为解除合同的可能性并非完全没有。听说很少有房东积极购买带有分租子的物件，并且如果条件好的话，这也许是一个值得考虑的物件。
通过这次经历，我不仅获得了关于转租的知识，还感觉自己作为房东又进步了一大步。
没有问题，解除了，收益率提高了2%
另一方面，也有一些情况下可以轻松解除租赁合约。
在秋田县拥有房产并从事投资已有6年历史的"卡卡奥"先生，与我们分享了他解除物业购买时同时签订的分期租赁合同的经历。
解除了租赁合同的物件是位于秋田县某大学附近的回报率超过16%的公寓。其中有10个1K户型，其中5个户型签订了转租合同。
负责物件管理和转租的是与卡卡奥先生已有关系的管理公司。考虑购买之际，我向负责人询问：“顺便问一下，转租可以取消吗？”对方回答说：“没问题。”
当我在2019年购买这个房产时，大部分入住者都是学生。事实上，这份转租合同是前任业主为了避免因3月份集中退租导致租金收入下降而不情愿地在中途签订的。
据悉，卡卡奥先生对于“租赁中介容易引发麻烦”的事实心知肚明，并且一直保持警惕。然而，出乎意料的是，他顺利地解除了合约。“或许对于管理公司来说，只需恢复原状并没有什么抵触情绪”，卡卡奥先生推测道。
在物品的所有权转移到Kakao之前，原所有者和管理公司之间达成的租赁合同已被解除。据说Kakao本人也没有特别做什么，就像往常一样完成了买卖合同。
没有签订分租合同的房间租金大约在3.5万日元左右。据说分租费用大约为2.7万日元，解除后年度租金收入增加了约50万日元，回报率也达到了18.7%。
此外，随后对发生退租的房间进行了翻修，并进行了停车场的整备等工作。加上周边租赁需求的增加，成功地提高了房租。
最近，听说有社会人也入住了，并且以每月4万6000日元的租金确定了入住。据说回报率超过了20%。
卡卡奥先生表示，对于签订了租赁合同的物件，“为了增加利润，最好能解除合约”，并且他不会在购买时排除这一考虑。
如果有附带租赁的话，只要收支没有问题，我觉得一点也不错。
这次，虽然没有违约金或特殊条件，我成功解除了转租合同。但据说管理公司最近开始重视转租业务，“如果我现在说‘想要解约’的话，可能希望就无法实现了。我运气真好”，他说道。
解约申请无效了吗？
到底有哪些因素会影响能否解除租赁合同呢？接下来，我们请专精于房地产法律的关口郷思律师为我们进行解释。
即使合同书上写着可以中途解约，但房东的解约可能会受到土地租赁法的限制。
在与子租公司签订的租赁合同中，无论是从子租公司方面还是房主方面，通常都会包含“如果提前◯个月通知，则可以解约”的条款。
然而，即使业主根据上述条款提出解约申请，实际上如果诉讼发生，根据借地借家法，解约申请可能会被视为“无效”。
「如果房东方面要解除租赁合同或拒绝更新合同，必须符合土地借用法第28条规定的『正当理由』。目前情况是，获得被认可为正当理由的门槛非常高。」
为了认可正当事由，需要存在建筑物严重老化等紧迫情况，并且通常不会承认收益性低或只是想稍微翻修的情况。
事实上，如此争议在诉讼中被提出，解除合约变得困难。
此外，有些情况下，在解约时需要支付违约金作为条件。
在合同条款中，有时会写明"违约金为租金的◯个月份"，也有可能没有这样的记载，但在谈判过程中可能会被要求支付。可以说是类似于"搬迁费"之类的东西。
根据关口律师的说法，违约金通常被规定为大约租金的6个月左右。然而，也有一些案例要求支付1至2年的违约金，对于房东来说都是巨额开支。
在没有支付违约金的情况下，要求以正当理由解除合同是相当困难的。即使向转租公司简单地表达“想要解除合同”，大部分情况下也会被拒绝。
总的来说，采取多么严格的对策似乎取决于"子公司的行动"。
由于在签订租赁合同后采取措施较为困难，因此在考虑购买时，需要仔细确认子租公司是否值得信赖，物件和合同条件是否与实际情况相符。
「租赁新法」对情况有何改变？
顺便说一下，2020年12月实施的《租赁住宅管理业务等合理化法》中规定了对于次租赁公司的监管措施（俗称：次租赁新法）。
主要的重点是禁止夸大广告、禁止不当招揽等，以及明确规定了义务化的重要事项说明这三个方面。
「夸大广告」指的是将实际情况美化，以误导对方。如果在没有适当注释的情况下使用“空房保证”或“租金保证”的用语，可能会受到处罚。
「不当勧诱」是指被租赁公司委托进行招揽的人员欺骗非招揽对象或误导其风险。违反此规定，既会对招揽者又会对租赁公司采取相应处罚措施。
此外，与房地产的买卖和中介一样，在签订租赁合同之前也被要求进行重要事项说明。为了确保业主不会遭受意想不到的损失，需要清楚地传达出租风险给他们。
随着新的次租赁法的实施，曾经没有特别受到限制的次租赁终于成为了受到规范管理的对象，当时引起了热议。
然而，根据新的租赁法规定的内容，它仅仅关注于"程序"。并不意味着这会改变适用于租赁的土地和房屋租借法的前提条件。
违反规定将受到处罚，因此人们期望恶意商家的数量会有所减少。然而，根据借地借家法保护租户的原则并没有发生任何变化。
「只要最高法院的判决仍然有效，我们不能轻易改变当前的解释。我认为，由于实施了新的租赁法，情况并没有发生戏剧性的变化」（律师关口）
然而，特别是将重要事项说明义务化的意义似乎非常重大。
根据关口律师的说法，从业主方面解除合同可能受到限制，并且存在被租赁公司要求减少租金的可能性。这些事项在签订合同时应该作为"重要事项"向房地产业主进行说明。
根据关口律师的说法，从业主方面解除合同可能受到限制，并且存在被租赁公司要求减少租金的可能性。这些事项在签订合同时应该作为"重要事项"向房地产业主进行说明。
此外，违反次租赁新法并受到处罚的业者还会被列入国交省的“负面信息等检索网站”，从而有助于遏制问题的发生。
关口律师提醒我们，除了要充分理解法律制度外，购买前的调查也非常重要。
在购买物品时，有些人可能会因为不确定是否附带"租赁"而犹豫不决。
如果能够巧妙地进行谈判并成功解决问题，就有可能增加收益。然而，一旦发展成为麻烦，业主也面临着变成“无法赢得比赛”的风险。
希望您能参考这个案例，了解在租赁合同中有些情况下可以取消子租赁协议，而有些情况下则无法取消。
在购买时，需要对租赁公司进行调查，并进行运营模拟，以确定是否符合合理的标准，需要充分考虑。
