「谁是真正的业主！防被骗必知的登记三大关键力量」
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从今年4月1日开始，申请继承登记已经成为义务。
相继登记是指随着继承权的发生而进行名义变更登记。实施这一制度的背景是，全国范围内存在越来越多所有者身份不明确的土地（即所谓的所有者不明土地）。
首先，我们来探讨一下为什么需要不动产登记。不动产登记是为了公开土地和建筑物的所有者姓名和地址，使任何人都能了解权利关系等情况。
然而，房地产登记并没有被认为具有“公信力”。具体细节将在后文中详述，简单来说，登记簿上的记录内容是否真实，并不一定得到保证。
即使只强制继承登记，我们能够保证房地产交易的安全性和准确性吗？坦率地说，暂时的解决并不能消除这种感觉。
在这篇文章中，我们将解释为什么登记的公信力没有得到认可，并且希望确认在房地产交易实务中可以信任登记内容到什么程度，即“登记的位置”。
在继承中未进行所有权变更的原因
前几天，我收到了阿姨的一条消息，她说希望我能帮忙取得（我的）母亲的印鉴登记证明书和户籍藤本。
当问及理由时，他们解释说是为了更改他们（阿姨）所居住的房产所有权登记。阿姨最初是在我祖父名下拜托租赁这栋房子的，而祖父过世后她并没有变更登记所有权，继续留在那里居住。
如果名义仍然是已故者的话，即使想要出售也无法制作合同。考虑到资产转移给子女等因素，所以决定将其改为自己的名义。
我找司法书记办理名义变更，结果被告知需要所有继承人的同意，还要提供亲属的文件。
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当有继承发生时，为了进行遗产分割，需要进行以下手续。值得注意的是，继承从“继承人知晓被继承人死亡”的时候开始。
1. 需要调查和确认继承人是谁，以及继承财产的价值等情况
2. 对包括债务在内的所有继承财产进行评估，并制作继承财产清单
3. 计算法定继承份额，并进一步计算每位继承人具体持有的份额
4. 在以上基础上进行遗产分割协商
协商达成后，将制作遗产分割协议书（除非不需要）。所有继承人签名盖章后，最后进行继承税申报和缴纳，完成全部手续。
这项工作必须在“继承开始后的10个月内”完成。无论是时间上还是业务上，都是相当艰巨的任务。由于这种情况，推测过去发生继承但未进行登记的案例可能很多。
在我之前提到的案例中，更改房屋所有权名义花了30年以上。直到法律修订之前，继承登记是通过“自行申请”进行的，并且没有申请期限。故人一直保持名义人身份的原因就在这里。
「公信力」和「对抗力」的区别
登记制度非常复杂。让我们再次复习基础知识。
如前所述，不动产登记是指通过法务局公开个别不动产（土地和建筑物）的情况以及其拥有的权利关系等信息的制度。
通过进行登记，可以向第三方主张“这个不动产是我的”的权利。具备这种效力称为“对抗力”，拥有对抗力意味着在法律上能够明确表明自己是该不动产的所有者。
然而，登记簿上的记录内容是否真实并不一定得到保证。这是因为它缺乏“公信力”的认可。
这是一个有点专业的话题，所谓公信力指的是即使登记内容与真实权利关系不符，但对于依赖该登记进行交易的人来说，法律会承认登记簿中所载权利关系存在的效力。可以说是一种确认依赖信任效果的力量。
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比如说，假设有恶意的人伪造文件，擅自将登记名义改为自己的名字，并试图出售该房产。如果具有公信力的话，即使登记名义人并非真正的权利持有者，买卖合同也会成立，并且最终认可了伪造者的权利。
因此，真正的权利人将被剥夺所有权，并遭受损失。为了避免这种情况发生，通过不承认公信力，使得实际的权利关系优先于登记簿上的记录内容。
即使在登记簿上被列为所有者，但实际并非真正的所有者，若从这样的人那里转移所有权，则此种权利转让将被视作无效。
最后，我们可以相信登记吗？
在这里肯定有人感到了矛盾。一方面强调着“登记簿的内容并非必然真实”，另一方面却提及了“真正的权利者”和“真正的所有者”。对于这里所说的“真实”究竟是指什么，产生怀疑是很自然的反应。
其实，登记还具备一种叫做“推定力”的效力，当实际上的权利关系或事实与登记内容相符时，就会被认定为该人是真正的所有者。通过生活状况、合同和登记文件上的签名以及身份证明等来进行推定，并将这个人视为“真正的权利持有者”。
不動産登記簿のサンプル（出典：法務省）
登记并不具备绝对保障机制，因为它并未承认“公信力”。然而，作为揭示房地产权利关系的唯一制度，登记是不可或缺的。
大多数的人相信登记是正确的，这种信念赋予了他们对抗力，并且加上了前面提到的推定能力，从而获得社会信用。
基于人性本善的观点，这个制度才得以存在。如果没有登记制度，那么权利关系的证明将变得不稳定和不确定。
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关于登记的位置和作用已经做了解释。对初学者来说可能感觉有些困难。但是，无论是实际需求还是投资，登记与房地产交易之间都有着密不可分的联系。理解这一体系化的机制至关重要。
希望这篇文章能够增进大家对于复杂的不动产登记法律效果（效力）的理解和关注。
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