日本民宿新高潮~超级大改造，变身民宿抢手货
在岡山市这个旅游资源匮乏的地方城市，40多岁的房主SouShu先生以100万日元购买了一座废弃房屋，并将其翻新成为一家整栋出租的民宿。他计划经营每晚4至5万日元的民宿业务。
桃雉庵（トウチアン）是民宿業者ソウシュウ先生的民泊設施，其主館和別館在民泊仲介網站Airbnb上都獲得了4.97星和4.94星的高評價。本文將介紹沒有任何民泊運營經驗的ソウシュウ先生如何進入地方城市的民泊事業，並成功打造出高單價且受到高度評價的住宿業務。
在位于岡山这个地方城市的民宿「桃雉庵（トウチアン）本館」，由40多岁的房主ソウシュウ先生在民泊仲介网站Airbnb上经营，收到了上述积极的评价。
根据赛昌先生的说法，有90%的人是从外地来利用的，一般是1晚2天，团体规模大约在5到6人左右。
日本人以外，还有香港人、台湾人等外国人也在使用，并且截至采访时点（2023年8月1日），已经有61条评价，平均评分为4.97，用户满意度很高。
民宿经营涉及到各种不同的任务，从物业搜索、申请住宅旅馆业法许可、建筑内部装修等硬件方面，到在民宿中介网站上发布信息、制定房屋规则、与客人沟通交流以及退房后的清洁等软件方面。那么，在岡山这个地方城市，如何使一晚4-5万日元（包括清洁费）的民宿事业成功起步呢？
24岁创业的SouShou先生，敏锐地抓住商机，并从事各种业务。他也经历过2008年的雷曼兄弟破产危机，几乎倒闭。
「幸运的是，我们没有陷入破产的境地，因为我们成功地实现了无借贷经营，但几乎失去了一切。」（搜寻先生）
在经历了工作的起伏后，我于2014年加入了当地房东团队。我自己也以110万日元的价格DIY了一栋无法重建的老旧独立式住宅，并获得每月6万日元的租金收入。
成为民宿业的契机是在2016年购买了一栋价值100万日元的超便宜“负动产”。
岡山车站距离这座位于高地上的建筑物只有10分钟车程，建筑面积为36坪，而场地面积则达到了180坪，非常宽敞。这座建筑已经被放置了近24年，周围的树木茂盛生长，整个区域都变得荒凉不堪。
售价下降到400万日元、200万日元，却长时间没有买家出现的原因是，这个房子以前被用作茶道教室。
「庭石、灯笼、池子、井戸，这些东西对于将其改造成出租物业来说只是碍事的存在。而且，还没有停车场，树木也荒废不堪，整个地块只有在严冬才能进入」（搜收先生）
赵先生在希望的100万日元降价后，充满期待地购买了一座废弃房屋，并思考着如何利用它。
2017年开始，随着入境游的新闻日益频繁地报道，小明决定利用“负动产”作为一项新业务进入民宿领域。
5年内的销售目标为3235万日元。在开业1.5年后，即使面临新冠疫情，也能成功偿还债务。
行动非常迅速。浏览了数百个《Airbnb》的房源，并且一有空就专注研究评价很高的住宿。
制定了事业计划书并拜访了金融机构，但由于无法重建的物件，很多金融机构对贷款表示困难。最终通过出售第一栋独立住宅得到350万日元作为首付款，在日本政策金融公库借入了5年期贷款。
在这个时候提交的业务计划书中、
改装費は1500万円、5年間の売上目標を3, 235万円とし、
第一年预计销售额为3万日元×120天＝360万日元，
第二年预计销售额为3.5万日元×150天＝525万日元，
第三年预计销售额为4万日元×160天＝640万日元，
第四年和第五年，我们预计按照民宿新法（住宅宿泊事業法）规定的最高180天运营，并将其设定为销售目标。
（然而，由于新冠疫情在1.5年后的传播，2020年4月以后的实际销售额将大幅低于预期）
另外，这座被放置了24年的建筑和荒芜的庭院需要进行翻修，问题重重。翻修预算为1500万元，并且建材由业主提供。
前年我曾在另一处独立住宅租赁物件上委托了木工等工匠的工作，这次也向他们委托了工作。SouShuu先生也参与到现场工作中，从修剪庭园树枝、搬运建材、分类废料、开着小型卡车往返于木材处理设施等方面，积极担任起对工匠的支持角色。
「如果自己动手做工作，不仅可以减少人工成本，而且还能带动其他工匠们一起行动。在承担多个现场的情况下，我也感谢他们来到这个现场。对于工匠们来说，并没有考虑减少人力成本，所以我请求他们用智慧和创意来削减成本」（SouShuu先生）
例如，以屋顶工程为例。在冈山市罕见的恶劣天气条件下开始下雪时，我们得到了工匠们之间的创意和技术来应对。
计划是剥掉铁皮并且废弃，然后用镀锌钢板进行更换，但是基层受到树木的影响腐蚀情况比想象中严重。木工和钣金工人商议后，将腐烂的椽子和地板移除，并重新更换了新的椽子和地板。
另外，为了防止雨水渗漏和保护基层材料，在一般的施工中使用合成复层屋面，并且在民宿经营中，我们采用铝遮热膜来减少光热费用。
除此之外，由于这栋空置多年的房屋的电表和电线已被供电公司拆除，还进行了电线安装工程、下水道工程以及燃气表交换和管道重新布置。同时还使用泵抽干了庭院池塘中的水并清理了淤泥。
当初计划的开业前，由于西日本豪雨造成了旅游声誉受损而推迟。经过各种困难的克服，2018年9月终于开业了"桃雉庵本馆"。
在翻新过程中，我曾考虑到如果民宿经营失败的话，可以把房子作为自己的住所使用。
「新冠疫情的传播导致运营率下降时非常困难。尽管处于困境，但我们能够维持足够的运营率来偿还银行贷款，所以在今年（2023年）7月成功偿还了全部债务。」
ソウシュウ说。
搜秀先生在经营民宿业务时非常重视的是提供超出期望值的附加价值。
期待值超过的话，不仅外国游客在旅行中会兴奋地喜欢做任何事情，就连对评价要求严格的日本游客也不会减少好评。这是SouShuu先生的观点。
在一个天花板高的室内，有着大理石纹理的地板（以低价从业主处采购），还有设施骄傲的檜木浴缸等硬件设施，当然作为民宿服务来说也提供了罕见的早餐食材。
「『Airbnb』是指‘空中床位与早餐’的缩写，我知道了这个名词后也想试一试。虽然不是旅馆所以无法提供餐食，但我会提供农业发达的岡山新鲜蔬菜和当地有口碑的高级面包。希望大家可以一起动手烹饪并享用，请持续支持我的服务」（搜秀先生）
看了『Airbnb』的评论，似乎有很多用户将其视为来自热心房东的精心服务。
「重视人们的信任，将规则限制最低化，让用户自由发挥，以便他们能够舒适地度过时间。」
「为了不给附近的居民带来麻烦，在使用时我们会面对面地进行引导」
「参考脏房间后进行了运营改善」等等，
据说有着宗秀先生流的运营要点。
2020年4月，我成功地获得了位于"桃雉庵本館"附近的一栋90平方米的老旧房屋，经过一年的全面翻新改造，于2022年3月作为"桃雉庵別館"开业。在这个别館里，我们安装了按摩浴缸，并通过大型固定窗户打造出一个可以欣赏到巨大榉树美景的开放空间。
在新冠疫情期间，主楼的运营率下降，同时面临着贷款、木材震荡和半导体短缺导致建筑材料缺货等困难。但经过艰辛努力，我们终于完成了另一栋建筑物，并在Airbnb上获得了31条评论和4.94颗星的评价（截至2023年8月1日）。
「在经营民宿业务的五年里，我对于高价值和高评价的运营感到自豪，并且从中获得了金钱上的回报作为报酬。」
在岡山這個觀光知名度較低的地方城市，我們正在努力競爭，而不是在觀光需求較高的大都市區。為了吸引更多人前往地方旅遊，我們正致力於擴大旅行需求。這是蘇秀先生所說的話。
此外，自2021年起，ソウシュウ先生担任Airbnb地区（中国・四国）的社区领导者，并举办了诸如“冈山县北部住宿点巡回参观会”等活动。他还积极参与“岡山県北リスティング駆け巡り見学会”的社区活动。
民宿改造需要大量资金，而且如果失败的话损失也很大，因此我们继续进行能够连接人与人之间的活动，希望能够建立起互相分享知识的社区。
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