9月日本土地价格发表,今后在日银量化宽松的条件下日本房价何去何从
今年9月，国土交通省在19日公布了截至7月1日的基准地价。而日本银行则于21日至22日召开了金融政策决定会议。
基于最新的房地产和金融信息，我想预测未来的房地产投资环境。
■ 利率趋势
首先是关于利率走势的问题，总体上来说，与今年3月的专栏文章《在日本银行新任总裁植田体制下，借贷利率和房地产市场会发生什么变化？》中所写的一致。
日本银行在今年7月召开的金融政策决策会议上决定，将灵活化长短期利率操作（即收益曲线控制，YCC）。
过去，10年期国债的利率限制在0.5%以内，现在允许上升至1.0%。因此，10年期国债的利率已经在9月下旬上升到了约0.75%左右。
固定型贷款利率与国债利率挂钩。在8月和9月，许多金融机构将固定型贷款利率上调了，与7月相比。由于7月的货币宽松政策修正，借款的固定利率逐渐上升。而且，未来长期利率进一步上升的可能性很高。
那么，短期利率怎么样呢？
日本银行在9月21日至22日召开的金融政策决定会议上决定维持目前的大幅度货币宽松政策。
在日本银行植田总裁的记者会见上，他提到了实现2%持续稳定的物价目标，并伴随着工资增长这一要点。
当前物价上涨的主要原因是自去年以来日元贬值导致进口价格上涨，以及原油等能源价格的飙升。今年为了应对物价上涨，在新冠疫情后人手不足的情况下，工资也有所增加。
根据日本银行的表态，他们似乎会在评估明年工资上涨情况后缩减货币宽松政策。在新闻发布会上，有记者问到：“能否在今年内判断出明年春季劳资谈判中的工资增长趋势等问题？”
对此，他回答道：“按照通常情况来看，大型企业的财报结果会在1月至3月逐渐公布，而其他企业则稍有延迟。关于何时能够明确地知晓这一点，我认为无法事先确定。”
然而，明年的工资是否会像今年一样上涨呢？那么，这个结果又何时能够得知呢？
根据厚生劳动省今年8月发布的2023年春季谈判达成情况，包括主要企业定期加薪等在内的工资增长率比去年上升了1.40个百分点，达到了3.60%，是自1993年以来30年来的高水平（相当于1993年的3.89%）。
然而，厚生劳动省的春季协商中关于工资增加率的统计仅针对拥有10亿日元以上注册资本和1,000名以上员工的364家劳工组织。其中不包括小型企业。春季协商通常在2至3月进行，但要了解包括小型企业在内的工资增加情况可能要等到明年下半年。
此外，与今年不同的是，明年的物价上涨率预计会比今年大幅下降。因此，除了大型企业之外，包括中小企业在内的公司可能无法实现2%的工资增长。
日本去年的出生率是历史最低的1.26。未来人口将继续减少，老龄化问题也会加剧。即使立即采取大规模的政策来提高出生率，其效果也要数十年后才能显现。
如果不像欧美那样接纳移民，很难实现持续稳定地达到2%的通胀目标，并伴随着工资上涨等潜在增长率低的问题。这么想的话，即使短期利率为负被解除，也可能会以接近0%的低水平推移。
然而，这并不是公寓贷款的数据，而是住房贷款的数据。根据住房金融支援机构的调查，在4月份进行的调查中，选择浮动利率的人占了70%左右。我也听说在私营金融机构中，选择浮动利率的比例约为90%左右。
我们这些从事小型住宅系列的房地产投资者认为，在未来几年内，利率对我们所关注的物业影响不大。
■房地产市场行情
根据国土交通省于9月19日公布的7月基准地价数据显示，全国地价平均上涨了1.0%。住宅用地也连续两年上涨。
除了东京地区，住宅用地在札幌、仙台、广岛和福冈等地也有显著增长。然而，在全国范围内，大部分地方都出现了价格下跌的情况，市场呈现出两极分化的趋势。
除了东京和地方核心城市等海外投资资金持续流入的区域之外，房地产市场上升的住宅区域实际需求不断下降，并且随着长期利率的上升，进一步上涨可能已经接近极限了吧。
在大都市房地产价格居高不下的情况下，建筑成本也在上涨。如果假设短期利率不会大幅上升，那么建筑物的建筑成本预计将如下所示。
●日美利差短期内不会缩小。因此，未来日元贬值将持续。结果是，进口原材料和能源价格将保持高位。
由于建筑业面临的2024年问题导致工作时间缩短，目前就业人员老龄化以及年轻人高离职率等问题，劳务成本可能会上升但不会下降。另外，由于日元贬值，外国劳动力也没有增加。
根据上述理由，可以认为建筑费用在短期内不会下降。
不动产价格，简单来说就是“土地加建筑物的总金额”。无论是按收益还原法计算，还是根据购买自住房贷款负担限度来看，不动产价格都有其极限。如果建筑成本不下降的话，那么土地价格将承受压力。
在大都市中，如果没有海外投资的目标区域，土地价格可能会下降。
