“魔改”你的日本一户建~瞬间提高数倍收益率
如今，独居家庭已成为“标准家庭”。
在日本，长期以来，“标准家庭”被认为是由夫妻和子女组成的家庭。然而，在2020年的人口普查中，这样的“标准家庭”只占整体的25％。这样一来，很难说它们还能称得上是标准家庭。
取而代之增多的是独居家庭。1980年时，独居家庭占比不到20％，逐渐增加，到2020年已接近38％，几乎翻了一番。
用肉眼观察房地产时，会发现租赁住宅更多面向单身者，但一转头看向分销市场，立刻就会注意到针对单身者的选择变得稀缺。
在集合住宅，也就是公寓中，虽然有着被认为适合单身者的一房一厅、一居室等户型，但当谈及独立式住宅时，这样的选择却极其稀少。
专门针对单身家庭的房屋建造公司等开始出现。
然而，针对单身人士的独立住宅分销趋势已经明显开始出现。比如说，在積水建设（Sekisui House）推出了名为“独居生活×我的家BOOK”的目录，并提供免费赠品。
近年，房屋建造公司开始考虑针对老年人群体以及子女离家后的夫妇提供紧凑型住宅的需求。他们开始将平房和紧凑型住宅纳入产品线。
在搜索引擎中输入“平屋”这个词，会出现许多大型房屋建造公司的住宅。从夫妻两人家庭到独居者，这种趋势扩展开来，在考虑人口结构变化的情况下，似乎是很自然的事情。
2024年4月，一本名为《“单身小屋”：一个人有时候两个人的家》（现代书林）的新书也开始发售。作者是一位实际设计和销售面向单身者的独栋房屋平面图，占地16.5坪，价格899万日元的建筑师。尽管称之为“单身”，但这是适合两人生活的住宅尺寸。
此外，我个人观察到周围有不少人独自建造或购买了独栋住宅。这些人中既有男性也有女性。
从这个角度来看，虽然尚未得到广泛认可，但确实有人想独自购买或建造独栋房屋，并且随着单身生活的增加，这种需求可能会进一步增长。
将狭小的独栋住宅改建为适合单身者购买的公寓。
我在大阪府八尾市考虑着这样的事情，去看了一栋狭小的单户建筑，它是专门为单身者进行翻新改造后目前正在销售的。
这栋建筑的占地面积为57.50平方米，建筑面积为31.92平方米。原先的布局是一楼有门厅、餐厨房和一间房间，二楼有两间房间。之前是母子居住在这里，后来被奥尔加工作室公司通过竞拍获得。
11家公司参加了内部观看，但只有3家公司投标。而且，其他2家公司的投标是基于重建的前提条件。因此，该公司的细川裕之先生意识到了这种狭小独栋住宅的难度和可能性。通常很难卖掉这种规模的独栋住宅，所以想要购买的房地产公司也很少。
实际上，如果您尝试搜索大阪府八尾市的新建独栋房屋面积最小的情况，建筑面积为70平方米。由于现场有多栋建筑物，因此价格每栋不同，大约在4千万日元到5千5百万日元之间。将30平方米视为其一半，则可以理解传统方式下这样的房屋非常难以销售。
如果情况是这样的话，就只能改变目标对象和销售方式。因此，由于细川先生一开始对没有针对单身者的分户式住宅感到疑惑，所以在这里将目标锁定在单身人士，并进行了改装。
即使规模较小，也会采用家庭住宅的价格设定
这个已完成的房屋格局是这样的：打开门进入，首先是一个土间，再往前是一个六畳大小的餐厨房，隔着推拉门同样大小的浴室，楼上有两个房间。这种布局在一般商品住宅中几乎不可能出现。
不仅仅是房屋的格局，二楼被设想为卧室的房间是紫色的，被设想为工作区域的房间是绿色的。这也许在一般分期付款住宅中并不常见。
除此之外，还有一个独一无二的空间，只留下壁橱空间的木制部分，使用方式取决于使用者。这是非常用心打造的、别处所没有的房子。
因此，在内部观展中，参观者们热烈讨论如何使用这个东西，互相交换意见的场面随处可见。另外，在打造这个房间时，精心塑造的角色形象引起了一些人说：“这简直就是我自己”，展现出非常受欢迎的开端。
重点关注的是价格。除了土地费用之外，预算为2700万至2800万日元用于整修建筑物，希望总体花费在3500万至3600万日元左右。然而，在施工过程中材料成本等上涨，最终落实到了4000万元前半。
当然，为了弥补古老建筑的缺点，如隔热和抗震等方面都进行了改进，使其具备与新房屋相媲美的性能。
那么，听到这个价格的人，会不禁想：咦？为什么呢？这是建造面积约70平方米的家庭住宅所需的费用，并不逊色于现成房屋。因为无法建造适合家庭类型的规模土地，以及无法进行改装而只能单身居住者改造后结果几乎相同价位的住宅。
当然，如果这个产品卖不出去的话就没什么好说的了，但从年收入、生活方式等条件来看，初期设定的目标用户已经开始前来参观了。现在只差一个决定！如果有人能一拍即合地下单的话就更完美了。细川先生认为，尽管可能需要花费一些时间，但这个产品还是有销路的机会。
古老的建筑，狭小的独栋住宅面临着建筑基准法修改的阴云
在过去，狭小且建造年代久远的独栋房屋中，尤其是那些被认定为无法再次重建的物件，通常会进行翻新改造成合租房或出租住宅。这种方式价格便宜、利用方便、收益也较高，因此备受欢迎。然而遗憾的是，在2025年修订后的建筑基准法中，这样的利用将变得困难起来。
根据现行法规，木造的两层楼和平房等建筑被称为所谓的4号建筑物，可以在不需要建筑确认申请的情况下进行大幅翻新、全面改造。然而，在建筑基准法修正后，木造两层楼和总面积超过200平方米的木造平房将被归类为新的2号建筑物，在所有地区都需要进行建筑确认和检查。无论是新建时、重建时还是大规模维修等情况都适用这一要求。
此外，在新的第二座建筑物中，提交建筑确认申请时也需要提供结构、节能相关图书。换句话说，以前那种便宜改造木质两层楼或规模较大的木质平房作为收益性物业的做法变得更加困难了。
顺便提一下，建筑面积在200平方米以下的木造平房被归类为新3号建筑物，仍然适用之前的审批简化制度。但实际问题是市场上有多少紧凑型木造平房呢？考虑到这一点，传统做法——利用老旧狭小独栋住宅，尤其是无法再次重建的物业——将变得越来越困难。
如果认真整修后再次销售，改造费用也是可以收回的
然而，如果认真考虑将这些独栋房屋进行彻底改造，以单身者为目标进行分割销售，会是一个怎样的选择呢？事实上，现在仍有一些人采取这种方式：购买狭小的独栋房屋后进行改造，在一段时间内作为租赁物业运营，数年后再转售给普通消费者。相比出售给投资者，向普通消费者出售更容易获得高价，并且据说有时候能够卖出比出售给投资者高1.2倍或1.3倍的价格。
不是以出租的方式，而是将其作为单身者用独栋房屋进行分割销售给普通消费者，如果考虑像八尾市这样的物业，通过做好隔热、抗震改造等工作，提高性能反而会成为卖点。
即使花费了改造的费用，只要能卖得更高，那就很好。建筑基准法的修订被认为是根据国家希望推进节能和防灾措施的政策而进行的，如果我们恰当地跟上这个步伐，反而会成为卖点。
然而，要充分利用空置房屋，必须明确考虑什么样的产品能卖给谁，并制造出畅销商品。只是简单翻新过的普通独栋房屋肯定行不通。
从这个意义上来说，就像八尾市的房产一样，重要的是考虑并精心打造符合需求的程度。
