首都圈二手公寓市场骤变：富裕阶层与大众市场分道扬镳，冰火两重天！
今天和大家一起探讨最近首都圈二手公寓价格飙升的原因，主要以交易价格范围为基准来剖析其具体结构。
■概要
目前中古公寓价格飙升的背后，是高价位物件销售繁荣推动成交价格上涨，而在购买中古公寓的大多数人所属的（1亿日元以下）市场中，则反而出现了现状趋于稳定的情况。
■目前首都圈二手公寓的成交价格上涨的原因是高价位物件
图表1：2023-24年一都三县二手公寓价格走势
看到目前首都圈二手公寓的成交价格走势（图表1），似乎仍然持续上涨
图表2：2022年2月为止一都三县二手公寓价格走势
然而，观察库存价格（图表2），从2023年上半年开始呈下降趋势，目前已经跌至2022年2月的水平
■“高价位物件的虚拟成交数量”细分
图表3：东京都23个区成交价格超过1千万日元的物件数量
在这里看最近的东京都23区中超过1亿日元的二手公寓虚拟成交数量（图表3），可以发现2024年3月和4月似乎有空前绝后的成交量。
图表4：东京都23个区成交价格超过1.5亿日元的物件数量
此外，观察内部数据（图表4）时可以发现，2023年4月的成交物件金额超过了3月，达到了1.5亿日元以上。
■比较“所有价格范围的成交价格”和“一亿日元以下的成交价格”。
图表5：一都三县的「所有价格范围的成交价格」和「1亿日元以下物件的成交价格」变化趋势
因此，在上述图表中，我们比较了首都圈的“全价位成交价格”和“一亿日元以下成交价格”的变化趋势（图5）。从目前来看，“全价位成交价格”持续稳步上涨，而“一亿日元以下成交价格”在2022年下半年之前也是稳步上涨的，但随后增长速度开始减缓，并且到2024年已经呈现横盘状态。
图表6：一都三县的“全价位成交价格”和“1亿日元以下物件的成交价格”的差额
在第六张图中，展示了首都圈的“各价位成交价格”和“一亿日元以下的成交价格”的差距。明显可以看出这个差距正在扩大。
■总结
在目前中古公寓价格飙升的背后，高价位物件销售状况良好，推动了成交价格上涨；而对于大多数购买中古公寓的人群（一亿日元以下），市场反而出现了现状趋于稳定的情况。
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