《令和5年度住宅市场动向调查》揭晓——重点区域大揭秘，引领未来购房潮流！
每年国土交通省发布的住宅市场动向调查报告中，令和五年度版于7月底公开。该报告总结了当前住宅市场的概况，包括定制住宅、分销住宅、现有住宅、私人租赁住房以及翻新改造住房的情况和需求。
这次，我想从这些统计数据中探讨下一个市场区域。
调查概要及今年度动向
调查是指国土交通省每年进行的一项调查，旨在了解搬家或建房前后的住宅情况、居住在这些住宅中的家庭状况以及与购买住房相关的资金筹集情况等，作为未来住房政策规划和制定的基础资料。
自从平成13年度开始实施，令和5年度的调查是第23次。2022年4月至2023年3月针对进行了搬家、建筑更换或翻修的家庭展开调查，按住宅类型分类进行调查。定制住宅、现有（二手）住宅全国范围内进行调查，分销售住宅、私人租赁住宅、翻修住宅则以三大都市圈为对象。
在这些调查中，展示了按照类型排名的住宅选择理由、设施等选择理由的排名。
根据这些内容，例如从比较私人租赁住宅和订制/分销住宅出发，可以设想未来租赁住房需求的目标区域，并通过对比二手房和翻新房屋来思考未来的翻新需求。
首先，关于选择订制住宅的理由，按照从上到下的顺序。
因为信赖可靠的房屋制造商，
因为是新建住宅，
因为是独栋房屋，
因为房屋的设计、空间、设施等都很好，
因为房屋所处地理环境优越，
诸如此类。
在调查的特性上，虽然“选择订制住宅这种采购方式的理由”和“订制该住宅的原因”混杂在一起，但即便考虑到这一点，可以看出独栋房屋、新建筑倾向之后，人们正在评价住宅本身的特性、价值，如设计、空间、设施和地理位置。
接下来我们来看一下选择注文住宅设备等的理由，从高到低排序。
因为是高密封性、高隔热的住宅
因为喜欢房屋设计
因为对火灾、地震、水灾等安全性要求高
因为户型和房间数量合适
因为住宅空间足够大
因为厨房设施和空间充足
因为浴室设施和空间充足
从数据中可以看出，与个别厨房或浴室设施的特点不同，建筑本身的性能如隔热性、安全性（抗震、防火）等被视为有价值的评估标准。
我们来看一下民间出租住房。选择理由按照优先级排序。
因为房租合适，
因为住宅的地理位置环境好，
因为住宅的设计、空间、设施等都很好，
因为交通便利※，
因为离工作地近※，
因为是长期居住的地区，
因为与父母或孩子同住或者附近有亲人，
因为是独栋房。
目前，排名仍然保持着传统的选择标准：租金、地理位置和房屋面积。
关于设备选择的理由，
因为房屋的格局和房间数量合适，
因为住宅的面积足够大，
因为喜欢住宅的设计，
因为厨房设施和空间足够大，
因为浴室设施和空间足够大。在这个数据中，排名较高。
让我们来思考一下这些不同的首选理由。比较自建住宅和租赁住宅的选择理由，以及设施相关的选择理由中排名差异较大的项目。
因为是独栋房屋（自建住宅>租赁住宅）
因为具有高密封性和高隔热性（自建住宅>租赁住宅）
因为对火灾、地震、水灾等安全性要求更高（自建住宅>租赁住宅）
然而，当我们一起查看高级共同要求时
因为房屋所处的位置环境很好，
因为户型和房间数量合适，
因为房屋的空间足够大，
因为喜欢房屋的设计。
这个东西已经变成了这样。将这作为未来计划的要求进行考虑，共同要求（位置、房间布局、面积、设计）在住宅市场中是一个吸引点，无论采购方式如何都是重要的。
然而，如果从租赁的角度来考虑，在上述共同要求方面评分无法确定时，是否可以考虑通过差异要求（如独栋房屋、高密封高保温、安全性）等方面进行补充评分呢？
换句话说，我们可以说有一种创造市场价值的思维方式，即将诉求价值定义为共同要素评分乘以差异要素评分。
换句话说，对于基本上由场地和业务预算自动确定的共同要求，重要的是在制定业务计划时考虑到可以通过智慧、创意和相对较少的投资来左右的差异性要求。
其他住房市场趋势调查的阅读方法
除了这种观点之外，这项调查还有许多其他有趣的值得关注的地方。
・从搬家调查等数据来看，民间租赁住宅的搬家居民中有50%选择了从一处民间租赁到另一处民间租赁的方式。可以看出，在住房游戏过程中，人们逐渐接受了将住房作为服务持续享用而非最终取得为自身资产的观念。
・在进行房屋重建、搬迁后，取得类订单住宅、分期付款住宅、翻新住宅等的总楼面积平均值大约为120平方米左右。当家庭结构中涉及到多代人时，是否会对购房做出决策呢？
・关于节能设备，定制住宅中超过50%的建筑物配备了这类设备，而在租赁房屋中不到10%。这显示出环境性能存在着很大差异。这可能与投资回报率、补助政策等要素有关。未来如何改善这些投资，并且对收支变化感兴趣的同时，我们也应该持续关注这种趋势是否会得以确立。
这项调查每年都会公布，通过持续对比时间序列，我们可以读懂更大的趋势。
这是一件我们希望能够应用在未来计划中的事情。
