还在借浮动房贷？下一波升息或让你月供暴涨25%！
利回率行情30秒对比！租赁经营地图
住房贷款利率正准备真正进入上升通道。
在利率上升时，浮动利率型贷款的风险会加大，因此在使用贷款时需要慎重判断。但遗憾的是，仍有不少人在并未充分理解利率风险的情况下使用浮动利率型贷款。
本文将结合近期的利率变动数据，重新整理利率的基本知识。
浮动利率型的风险
在购买不动产时，若是自住房产，通常使用住房贷款；若是投资型不动产，则多为事业用贷款。
无论哪种，都有“浮动利率型”和“固定利率型”两种选择：
浮动利率型：利率和还款额会随市场利率变动。
固定利率型：利率和还款额固定不变。
住宅贷款可自由选择，但事业用贷款在一些金融机构往往原则上只提供浮动利率型。
浮动利率型的魅力在于利率水平通常低于固定型，但一旦市场利率上升，适用利率也会上升，每月还款额增加，风险不可小觑。
还款调整规则
为了避免因频繁变动而难以规划，大多数金融机构规定：
5年规则：每5年才会调整还款额一次。
125%规则：若增加，还款额最多可增加25%。
若市场利率大幅上涨，5年后还款额可能最高增加25%。
若计划以租金收入偿还贷款，利率上升可能导致还款额超过租金，出现资金缺口。
年内可能再次升息？
浮动利率型贷款的利率通常以日银政策利率影响下的**短期优良贷款利率（短期Prime Rate）**为基准，很多银行采用“短期优良贷款利率+1.0%”来决定浮动利率型的基准。
数据显示：
2009年至2024年8月：短期优良贷款利率一直维持在1.475%。
2024年9月：15年来首次上调至1.625%。
2025年3月：进一步上升到1.875%。
因此部分银行在2025年4月将浮动型基准利率上调至2.875%。
以“短期优良贷款利率+1.0%”计算，利率从2.475%一年内上升0.4个百分点。
不少观点认为，2025年内还有再度上调的可能。
虽然有5年规则，但利率上升期间还款中的利息比例会增加，元金减少，导致本金偿还进度放缓。反之若利率下降则本金偿还更快，但目前不太可能出现降息。
利率上升下的贷款影响
若计划借款3000万日元、30年期、等额本息、无奖金偿还：
3.0%利率：月还款126,481日元
3.5%利率：月还款134,713日元
4.0%利率：月还款143,224日元
利率上升会减少可借额度，可能被要求减少贷款金额甚至被拒贷。
即便如此，由于利率仍相对较低，浮动利率型依然受到欢迎。针对自住房购买者的调查显示，约八成选择浮动利率型，固定型仍属少数派，并且浮动利率型的利用者还在缓慢增加。
理解金利风险的重要性
对于投资型不动产，有些金融机构甚至不提供固定利率型，浮动利率型的利用率可能更高。
然而，调查发现不少人并未充分理解浮动利率型的利率风险：
对“未来利率上升时适用利率如何变动”规则充分理解的仅19.7%，大致理解的35.4%，合计55.1%。
“有些理解但不确定”“理解不够”“完全不了解”的合计仍达44.9%。
对“优惠利率的适用规则（优惠期及取消条件）”充分或大致理解的合计仅45.1%，不了解者更多。
例如，如果出现还款延滞，可能无法继续享受优惠利率，适用利率上升，导致还款额进一步增加，财务压力加剧。
结语
浮动利率型贷款虽有利率较低的优势，但并非只有好处。
在考虑使用时，务必充分了解其中的风险，并制定周密的应对策略，以免因利率上升而措手不及。
下一篇：山手线10分钟内＝现金机器？东京民宿利润竟高达租金3倍！
