距大阪中心仅15分钟：生野区——多国文化的“危”与“机”并存
概览
历史与“制造业”文化交织，多国籍居民在此共生共存。大阪市生野区以热闹的韩国城（Korea Town）为象征，展现独特的地域魅力；但与此同时，高龄化和高空置率也成为不可忽视的课题。
靠近市中心且租金相对低廉，从房地产投资的角度来看，这里既有机遇，也存在风险。本文将结合数据与作者的亲身观察，带你深入了解这一地区。
历史与产业
生野区位于大阪市东南部，面积8.38平方公里。2025年3月底的住民基本台账显示，人口为12万6922人，在大阪市24个行政区中排名第8。
交通便利：
JR大阪环状线：鶴桥站、桃谷站至大阪站，约15分钟直达。
大阪地铁千日前线：北巽站、南巽站至难波站，约15分钟直达。
近铁大阪线・奈良线：亦可通往各主要枢纽。
桃谷站骑行10分钟即可到达被称为“大阪第三市”的天王寺周边。
生野自古以来便有人居住，区名“生野”据说源于圣德太子相关传说“生野长者”。《日本书纪》《万叶集》等古籍中也多次出现生野地名，彰显其深厚的历史文化。
经济方面，生野区以“制造业之城”著称，金属加工与眼镜镜片生产尤为突出。
2021年数据：制造业企业数1621家，仅次于平野区，居大阪市第2。
区内还有罗特制药、中西制作所等上市企业总部。
人口与多国籍特征
过去40年人口整体缓慢下降，但近10年基本持平：2016年12万7599人，2025年12万6922人，仅下降0.5%。2022年一度降至12万5160人，之后回升。
高龄化：
65岁以上人口3万6146人，占28.5%，高于市平均24.1%。
0～14岁人口仅9.1%，15～64岁为62.4%，均低于市平均。
总体呈现“老年人口多、年轻人少”的特点。
外国人比例高达23.4%（大阪市平均仅7.0%）。
以韩国/朝鲜裔最多，这源于殖民时期大阪与济州岛间的航路，让许多韩国人定居于此。
战后不少在日韩国人选择留下，御幸通商店街（大阪韩国城）正是象征。
近年来韩国/朝鲜裔人数略减：
2019年2万1777人 → 2025年1万8050人。
同时，越南人和中国人迅速增加：
越南籍：2085人 → 3883人
中国籍：2489人 → 3661人
原因包括：
靠近市中心且房租相对低廉
区内日本语学校众多
先行移民的社区网络
长期多文化共存的生活环境
作者也提到，每次返乡都明显感受到越南与中国食材店、餐饮店的增多。
空置率与房屋状况
南部生野东、舍利寺周边可见大量老旧木造长屋与狭小住宅：
长屋比例：6.5%，为大阪市24区最高（市平均2.1%）。
空置率：22.8%，仅次于西成区（25.9%），市平均16.1%。
自1994年起，政府实施“生野区南部地区整备事业”，进行城市道路、公园、社区广场建设及房屋改建补助，虽提升部分防灾与居住环境，但老旧住宅密度仍高。
2018年调查显示，被归类为“其他住宅”（非出租、非出售、非二次住宅）的空置房达5870户，为大阪市最多。这类住宅因缺乏流通与管理，易陷入失修状态。
对投资者而言，这既是挑战，也意味着机会：
低价购入老屋 + 政府补助 + 翻新为出租房、共享住宅、咖啡馆或工作室 = 潜在投资方案。
近年来，NPO与年轻创业者已开始将旧工厂、空房改造为社区交流据点。
地价与租金
地价：2016年17.7万日元 → 2025年18.85万日元，10年仅上涨6.5%，远低于大阪市整体22.1%的涨幅。
桃谷、新今里：部分地段超22万日元。
生野东、小路东、中川西：多在15万～17万日元。
租金：
1K：约5–6万日元
1LDK：约7–8万日元
3LDK：约10万日元出头
相较市中心，生野区租金更显“划算”。
租金上涨乏力原因：
老房密集、街景杂乱
外国人比例高带来治安偏见（实际犯罪率并不高）
东南部窄路密集，小型工厂点状分布，居住环境相对受限。
投资视角
生野区兼具悠久历史、制造业优势与多元居民，却也面临高龄化与大量老旧空屋的挑战。
机会：低地价、低租金、交通便利、潜在翻新价值。
风险：房龄老化、翻修成本、区域形象偏见。
对于愿意投入改造的投资者而言，这里或许正是寻找高收益的潜力区域。
