新建公寓PER与转售价值揭示了当前房地产价格的“疯狂上涨”的原因！
房地产价格一直处于高位，没有显示下降的迹象。特别是东京，新建和二手公寓在市中心的热门物件已经不再稀罕到亿日元了。购买物业变得越来越困难。
东京的不动产调查公司东京观光，计算了首都圈新建公寓价格相当于租金多少年的数据，并称之为“新建公寓PER”。
这段文字是在讨论分析新建的公寓价格相当于同一车站周边公寓租金多少年的问题，计算方法是通过“公寓PER=公寓价格 ÷（月租金 × 12）”来得出结果。
看到这个数据，2023年首都圈的最新平均值为26.36（共129个车站），比去年增加了0.69个点，连续两年刷新了自开始统计以来的最高值。
这表明，要收回购买的新建公寓价格所需的投资回报时间为26.36年。
「麻布十番」这个项目大约需要半个世纪才能实现投资回报
这个PER值最高的车站是东京地铁南北线的麻布十番，达到了49.32。按照70平方米面积折算的价格为2亿7009万日元，月租金则为45万6353日元。换句话说，投资回收大约需要半个世纪的时间计算。
两个位于JR山手线的浜松町，房间面积为45.75平方米，售价2亿3516万日元，租金42,8380日元。第三名是在小田急小田原线代々木上原站，房间面积43.80平方米，售价2亿462万日元，租金38,9328日元。这三个高价排名前三的地点PER值都在40左右，在前20名中几乎所有地点的PER值都在30左右，并且大部分集中在东京都内。
京王相模原线的桥本在割高排名前20位中排名第16。PER为32.86，价格为7185万日元，租金为18万2185日元。由于受到物件位置和招租费等条件的偏见影响，导致实际情况比预期更显得割高。
割安第一位是在“検見川浜”地区回收了16年。
然而，观察到20个性价比较高的车站中，排名第一的是JR京葉线的检见川滨，其PER为16.09。房价为3875万日元，租金为20万6330日元。投资回收期约为16.09年，在租金水平方面被认为是最具性价比的车站。
在JR京葉线的海滨幕张，排名第二的房产PER为17.04，价格为4856万日元，租金为23万7474日元；而在JR常磐线的金町，排名第三的房产PER为17.61，价格为5238万日元，租金为24万7838日元。
看到前20名，郊区和近郊地区占据主导地位。PER排名前10的是JR京滨东北线南浦和站，PER为19.94。第20名是京王线的圣蹟樱丘站，PER为20.22。
在租金相对合理的地区中，新建筑物的价格较为便宜的区域分布在东京都下以及周边的神奈川、埼玉、千叶这三个县。而市中心及其周边地区，从城南到横滨一带则显示出明显的高价感。
在东京地区，最昂贵的麻布十番地段，与首都圈平均相比，回本所需时间多达23年。据悉，在这一地段，每坪房价超过1000万日元，并且包含两套面积超过100平方米的公寓单元，这也对计算结果产生了影响。
顺便提一下，在这次调查中，针对那些发生了租金案例的房屋，如果限定专有面积在100平方米以上的住宅单位，平均月租金为87,4992日元。
十年建筑后再售价值最高的是「新御茶水」
另一方面，该公司已经公布了关于二手公寓的情况。这是指他们正在考虑再销售价值，即对竣工已有10年历史的分销公寓中目前正在二手交易的物件进行计算，“再销售价值（％）= 二手交易价格 ÷ 新建分销价格 × 100”。
根据2023年的最新数据显示，目前具有最高转售价值的车站是东京地铁千代田线的新御茶之水，涨幅达到295.5%。该车站在初次出售时每坪平均价格为424.8万日元，而二手交易时则已经上涨至1255.2万日元，几乎翻了三倍。月租金市场价约为2.095万元，并且表面回报率达到5.68%。
在东京地铁南北线六本木一丁目，排名第二的房价上涨了265.7％，新建时为424.8万日元，二手交易时为1274.2万日元。而在JR总武线飯田橋站，排名第三的房价上涨了223.1％，新建时为393.8万日元，二手交易时为878.4万日元。
顺便提一下，新建的公寓中，麻布十番是PER割高感排名第一的地方，其二手房价值为200.7%，排名第八。
一套新建的房产在分销时售价为372.2万日元，但在二手交易市场上涨至747.1万日元。当时的坪租价格为每坪2,305日元，表面回报率达到6.55%。而位于第八名的麻布十番地区的再销售价超过了原购买价的200%以上。
观看二手价值排名前30位，可以发现受到海外投资者和富裕阶层青睐的港区占据了最多的12个站，其中包括番町地址等在国内富裕阶层中备受欢迎的千代田区有7个站进入了榜单。而在重新开发项目中繁荣兴旺的涩谷区有5个站跻身榜单。
这些调查显示，在过去十年里，房地产价格一直在上涨。
